5 kluczowych decyzji przed ubieganiem się o kredyt hipoteczny w 2025 roku

Przeczytaj także: 5 rad dla zaciągających kredyt hipoteczny

1. Czy warto czekać na nowy rządowy program wsparcia kredytobiorców?

Cały mijający rok 2024 to okres wyczekiwania na nowy program „Kredyt #naStart”, który ostatecznie nie wejdzie w życie. Pod koniec roku usłyszeliśmy zapowiedzi planów nowego programu – roboczo nazwanego „Mieszkanie dla Młodych 2.0”. Nikt na ten moment nie zna żadnych jego założeń. Nic nie wiemy na temat biegu prac legislacyjnych, a co za tym idzie, nie jesteśmy w stanie określić potencjalnego terminu wprowadzenia tego programu w życie. Nie wiadomo, czy program obejmie kredyty udzielane w 2025 roku, czy zostanie wdrożony w późniejszym terminie.

Kredytobiorcy muszą zdecydować, czy skorzystać z obecnych ofert, czy poczekać na korzystniejsze warunki rządowego programu dla kredytobiorców np. poprzez dopłaty do rat przez kilka lat lub wsparcia wpłaty wkładu własnego. Istnieje ryzyko, że nowy program będzie dostępny tylko dla osób spełniających rygorystyczne warunki dochodowe lub równie wyśrubowane limity ceny za metr kwadratowy nieruchomości.

(wysokość rat kredytu obliczysz wykorzystując nasz bezpłatny kalkulator kredytowy)

2. Wybór między stopą stałą a zmienną. Jak będzie zachowywał się rynek?

Czy warto wybrać „bezpieczną” stopę stałą, czy mogącą się wahać stopę zmienną? Początek roku 2025 rozpoczął się od podwyżek oprocentowania stałego kredytów hipotecznych. W niektórych bankach aktualne oferty są wyższe nawet o 0,5-0,6% w stosunku do ofert z zeszłego roku. Spowodowało to zmniejszenie się dystansu cenowego pomiędzy obydwoma rodzajami oprocentowania kredytu.

Średnie oprocentowanie kredytów ze stopą okresowo stałą nadal wypada korzystniej – jest niższe od oprocentowania kredytów ze zmienną stopą o 0,86 punktu procentowego. Są jednak oferty, które przy najlepszym oprocentowaniu zmiennym są w stanie konkurować z najmniej atrakcyjnymi ofertami ze stałym oprocentowaniem. Dużo zależy od produktów dodatkowych, które bank chce nam zaproponować przy kredycie hipotecznym. Dlatego tak ważna jest konsultacja z ekspertem finansowym. Decyzja ta może mieć długofalowe skutki, więc powinna zostać podjęta przy pełnej informacji o ofertach z rynku, podpowiada Ekspert finansowy Credipass Andrzej Łukaszewski.

Pamiętajmy, że oprocentowanie stałe gwarantuje niezmienność wysokości rat przez określony czas (najczęściej 5 lat), co zapewnia przewidywalność wydatków. Oprocentowanie zmienne opiera się na wskaźnikach referencyjnych, takich jak WIBOR, który w najbliższych latach ma zostać zastąpiony nowym wskaźnikiem. Jego wprowadzenie może wpłynąć na sposób obliczania rat kredytowych. Oznacza to, że wysokość rat może się zmieniać w zależności od sytuacji na rynku finansowym.

3. Zakup na rynku pierwotnym czy wtórnym?

Decyzja o zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym (nowe mieszkania od dewelopera) lub wtórnym (używane mieszkania) ma istotne znaczenie. Nowe mieszkania często charakteryzują się wyższymi cenami za metr kwadratowy, ale oferują nowoczesne rozwiązania i niższe koszty eksploatacji. Natomiast używane mieszkania mogą być tańsze, ale mogą też wymagać dodatkowych nakładów na remonty i modernizacje. Zakup mieszkania od dewelopera oznacza, że dostajemy nową nieruchomość, często w nowoczesnym budownictwie i z dodatkowymi udogodnieniami, ale koszt jego zakupu często jest wyższy, a do całości kosztów musimy doliczyć nakłady na wykończenie nieruchomości. Może się to wiązać z koniecznością zaciągnięcia wyższego kredytu hipotecznego. Z kolei zakup nieruchomości z rynku wtórnego może być bardziej atrakcyjny pod względem ceny (czyli niższego kredytu), ale ma inne pułapki, takie jak konieczność remontu, ukryte wady lub wyższe koszty eksploatacyjne.

Jaką decyzję w tym zakresie podjąć w 2025 r.? Ważne będą informacje o zasadach potencjalnego programu rządowego wsparcia kredytobiorców. Jeśli nowy program wsparcia obejmie tylko rynek pierwotny, może to wpłynąć na wzrost zainteresowania nowymi mieszkaniami kosztem rynku wtórnego. Kluczowe będzie także dostosowanie swojej decyzji do ewentualnych rządowych programów wsparcia oraz zmieniającej się sytuacji na rynku kredytów hipotecznych.

4. Ocena zdolności kredytowej – co warto wiedzieć?

Zdolność kredytowa oraz wysokość wkładu własnego to dwa kluczowe elementy, które decydują o tym, czy bank udzieli kredytu mieszkaniowego i na jakich warunkach. W 2025 roku mogą pojawić się zmiany, które wpłyną na sposób oceniania klientów przez banki.

Wysokość wynagrodzenia to oczywisty czynnik wpływający na zdolność kredytową, ale równie ważne są wydatki, jakie comiesięcznie ponosimy. Przy jednoczesnym wzroście naszych wynagrodzeń banki również aktualizują wzrost miesięcznych wydatków, takich jak czynsz, rachunki czy inne kredyty. Przy wyliczeniach zdolności kredytowej widać, że niektóre banki zaczęły obniżać wskaźniki możliwego zadłużania się, co oznacza mniejszą zdolność kredytową. Trzeba w związku z tym na bieżąco monitorować swoją zdolność kredytową, żeby nie okazało się po znalezieniu wymarzonej nieruchomości, że nasze możliwość spadły poniżej akceptowalnego pułapu.

5. AI – wpływ sztucznej inteligencji na ocenę kredytobiorcy. Zagrożenie czy szansa?

Banki coraz częściej wykorzystują AI do oceny ryzyka kredytowego. W 2025 roku algorytmy mogą brać pod uwagę nie tylko historię kredytową, ale też np. styl życia klienta (wydatki na rozrywkę, używki, subskrypcje, aktywność w mediach społecznościowych) i tworzyć na tej podstawie wzorce wydatków klienta. Oznacza to, że banki będą mieć techniczne możliwości uwzględniania przy ocenie zdolności kredytowej nietypowych czynników. Kredytobiorcy będą musieli bardziej świadomie zarządzać swoimi finansami, by nie „zepsuć” swojej oceny w bankach. Jednocześnie pozytywnie mogą być oceniani klienci posiadający oszczędności, indywidualne ubezpieczenia na życie czy programy emerytalne, czyli tacy, którzy myślą długofalowo.

Zaletą zastosowania sztucznej inteligencji w analizie kredytowej będzie niewątpliwie szybkość podejmowania decyzji przez banki. Sztuczna inteligencja może skrócić proces decyzyjny banków, które ustawowo mają 21 dni na wydanie decyzji kredytowej. Równie ciekawą możliwością byłoby też przygotowywanie indywidualnej oferty przez AI w zależności od naszej oceny.

Wraz z nową technologią pojawiają się też ryzyka funkcjonowania w ten sposób analizy kredytowej.

Zdecydowanie zmniejszyłaby się przejrzystość podejmowania takich decyzji. Możliwe są błędne decyzje algorytmów, bo AI nie jest nieomylne, np. może uznać, że klient jest „ryzykowny”, bo często zmienia pracę – nawet jeśli każda zmiana wiązała się z awansem i wyższą pensją. Może się pojawić ryzyko dyskryminacji np. związanej z miejscem zamieszkania – klienci z biedniejszych dzielnic czy regionów Polski mogą być oceniani gorzej niezależnie od ich indywidualnej sytuacji finansowej, mówi Andrzej Łukaszewski z Credipass.

Nowe technologie w ocenie zdolności kredytowej mają potencjał do usprawnienia procesu kredytowego, ale niosą także ryzyko błędów, ograniczenia prywatności i mniejszej przejrzystości decyzji banków. Dla kredytobiorców kluczowe jest, aby mieć świadomość, że banki mogą analizować coraz więcej danych – nie tylko wysokość dochodów, ale także wzorce wydatków i inne elementy życia codziennego.