Zdolność kredytowa: indeks XI 2013

Przeczytaj także: Zdolność kredytowa VI 2023: największe mieszkanie kupimy w Katowicach

Obliczany przez Lion’s Bank indeks możliwości zakupowych Polaków na rynku nieruchomości spadł w listopadzie do 141,4 pkt. z historycznie najwyższego poziomu październikowego (147,9 pkt.). Rok temu indeks był na poziomie 139,7 pkt. Teoretycznie oznacza to, że jeśli rodzina składająca się z 3 osób mogłaby w listopadzie ubiegłego roku pozwolić sobie na zakup 139,7 m kw. mieszkania, to w październiku br. byłoby to 147,9 m kw., a listopadzie 141,4 m kw. Jeśli natomiast za nieruchomość bazową przyjąć lokal o powierzchni 50 m kw., to dziś możliwości zakupowe wyniosłyby 50,6 m kw., a miesiąc temu 52,9 m kw.

Prawie 90 metrów zamiast 50

Wyraźniej widać zmianę w możliwościach zakupowych jeśli weźmiemy pod uwagę dłuższe okresy. I tak na przykład od grudnia 2008 roku, kiedy indeks przyjął najniższą wartość, doszło do zmiany wyniku z poziomu 80,1 pkt do 141,4 pkt., czyli o 76,5%. Teoretycznie oznacza to, że jeśli rodzina składająca się z 3 osób mogła rok temu kupić mieszkanie o powierzchni 50 m kw., to dziś możliwości zakupowe wyniosłyby aż 88,3 m kw.

---

Pełny obraz rynku

Indeks możliwości zakupowych obrazuje jak zmienia się siła nabywcza modelowej rodziny na rynku nieruchomości. Siła ta jest tym większa, im niższe są ceny mieszkań, a wyższe zarobki i zdolność kredytowa.

Indeks łączy w sobie trzy elementy:

• zmiany poziomu wynagrodzeń – na podstawie danych GUS o przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw bez wypłat z zysków (dane uśrednione z odczytów za ostatnie 12 miesięcy),
• zmiany cen nieruchomości – na podstawie indeksu cen transakcyjnych mieszkań w 16 największych miastach Polski (dane Open Finance i Home Broker),
• zmiany poziomu mediany zdolności kredytowej modelowej 3-os. rodziny o dochodzie 5 tys. zł netto (dane Tax Care).

Połączenie tych trzech czynników w jeden indeks jest sporym uproszczeniem, ale dzięki temu w prosty i syntetyczny sposób zderzyć można siłę popytu na rynku nieruchomości (zarobki i potencjał do zadłużania się ludności) z cenami mieszkań. Za moment „startowy” przyjęto styczeń 2008 r. – wtedy też indeks przyjmuje wartość 100 punktów.

W badanym okresie najłatwiej było zostać właścicielem lokalu w październiku2013 r., kiedy indeks osiągnął wartość 147,9 punktów. Jego poziom oznaczał wtedy, że statystyczna rodzina mogłaby kupić o prawie 85% większe mieszkanie niż w grudniu 2008 r., kiedy indeks możliwości zakupowych znalazł się na najniższym poziomie (80,1 pkt).

---

Spokój przed burzą

Negatywna zmiana notowań indeksu to wynik niekorzystnych dla kupujących zmian w większości branych pod uwagę obszarach. Po pierwsze,pomimo rekordowo niskich stóp procentowych, banki zadeklarowały w listopadzie mniejszą niż w październiku skłonność do udzielania kredytów hipotecznych. I tak wjedenastym miesiącubr. 3-osobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogła od banku pożyczyć na 30 lat przeciętnie 402 tys. zł, czyli aż o 12 tys. zł mniej niż miesiąc wcześniej. Nie należy jednak tych zmian demonizować, chociażby dlatego, że dane za ostatni miesiąc roku są bardziej obiecujące (zdolność kredytowa na poziomie 406 tys. zł).Co więcej, styczeń powinien w tym względzie przynieść dalszą poprawę.