Tańszy kredyt z dopłatą czy w euro?

Przeczytaj także: Rodzina na Swoim: stabilna sprzedaż

Największą popularnością wśród kredytów hipotecznych cieszą się obecnie kredyty w złotych. Ich zaletą jest stosunkowo duża dostępność (nawet w przypadku finansowania 100% wartości nieruchomości) oraz brak ryzyka walutowego. Niestety mają one również wadę w postaci wysokich rat. W przypadku kredytu na kwotę 200 tys. zł zaciągniętego na 30 rat, rata wynosi ok. 1300 zł. Z tego powodu część kredytobiorców szuka tańszego rozwiązania, którym może być kredyt we frankach, kredyt w euro lub kredyt z dopłatą do odsetek. W praktyce często okazuje się jednak, że do wyboru pozostają tylko te dwa ostatnie. Kredyty we frankach są bowiem udzielane przez nieliczne banki, które często wymagają bardzo wysokiej zdolności kredytowej. Poza tym ich marże kredytowe są najwyższe, co powoduje, że w przyszłości ich oprocentowanie może wzrosnąć relatywnie silniej.

Niska rata w okresie dopłat i brak ryzyka walutowego - zalety „Rodziny na swoim”

Osoby,które chcą płacić niskie raty, mają więc do wyboru kredyt w euro lub preferencyjny kredyt w programie „Rodzina na swoim”. Nie jest jednak łatwo zdecydować, który z nich jest lepszy, gdyż każdy z nich ma pewne zalety i pewne wady. Zacznijmy od podstawowych różnic. Kredyt z dopłatą do odsetek jest udzielany tylko w złotych, a co za tym idzie kredytobiorca nie ponosi ryzyka walutowego. Wysokość rat będzie więc zmieniała się stosunkowo nieznacznie (z wyjątkiem okresu zakończenia dopłat), gdyż będzie zależała jedynie od poziomu stóp procentowych. Za tego rodzaju kredytem przemawia również niższa wysokość początkowych rat. W przypadku kredytu na kwotę 200 tys. zł zaciągniętego na okres 30 lat pierwsza rata wyniesie ok. 946 zł, czyli o 354 zł mniej niż w przypadku zwykłego kredytu w złotych.

Nie każde mieszkanie można kupić za preferencyjny kredyt

Problem polega jednak na tym, że nie każdą nieruchomość można kupić za taki kredyt. Można go bowiem zaciągnąć jedynie na mieszkanie, którego powierzchnia nie przekracza 75 m2, lub dom nie większy niż 140 m2. Poza tym cena nieruchomości musi mieścić się w limicie ustalonym dla danego miasta lub województwa. Preferencyjnego kredytu nie zaciągnie również singiel, a jedynie małżeństwo lub osoba samotnie wychowująca dziecko.

Niska rata, korzyści z umocnienia złotego oraz brak limitów za kredytem w euro

W przypadku kredytu w euro niewątpliwą zaletą jest niska wysokość. Dla opisanego wyżej kredytu pierwsza z rat wyniesie ok. 998 zł. Jest ona co prawda wyższa niż kredytu z dopłatą, ale należy pamiętać, że dopłaty skończą się po 8 latach. Wtedy rata preferencyjnego kredytu gwałtownie wzrośnie. Poza tym kredyt w euro można zaciągnąć na dowolną nieruchomość. Nie obowiązują tu bowiem regulacje stosowane w programie „Rodzina na swoim”. Za kredytem w euro przemawiają również przewidywania w zakresie spadku kursu euro, co spowodowałoby spadek wartości zadłużenia w przeliczeniu na złote, a więc i obniżenie się wysokości raty. Z drugiej jednak strony nie ma pewności co do przyszłej wartości kursu, a więc równie dobrze może on wzrosnąć, co spowodowałoby przeciwny skutek.

Założenia do wyliczeń

• Kwota kredytu wynosi 200 tys. zł.
• Okres spłaty 30 lat.
• Dla uproszczenia obliczeń przyjmujemy, że przyjęcie euro nastąpi za 8 lat, czyli dokładnie po zakończeniu wypłaty dopłat do preferencyjnego kredytu.
• Zakładamy, że marża kredytu z dopłatą wynosi 2,5%, a w euro 3,2%.
• Marże powiększamy o szacowane wartości stawek bazowych. Zakładamy, że stopa EURIBOR nie ulegnie zmianie w najbliższym roku. W kolejnych 7 latach jej przeciętna wartość wyniesie 1,9%. Wzrost będzie spowodowany dążeniem do osiągnięcia długoterminowej średniej, która wynosi 3,2% (średnia wartość od 1999 r.). W kolejnych latach przyjmie ona wartość 3,2%.
• Dla stopy WIBOR zakładamy, że jej wartość w najbliższym roku nie ulegnie zmianie. Później, do czasu wejścia do strefy euro wyniesie 4,2% (od przyszłego roku najprawdopodobniej wzrośnie, lecz później będzie dążyła do długoterminowej średniej stopy EURIBOR). Po wejściu do strefy euro WIBOR zostanie zastąpiony stopą EURIBOR.
• powierzchnia kupowanego mieszkania to 75 m2.
• kurs euro w momencie wstąpienia do strefy euro:
  • wariant optymistyczny – 3,2 zł
  • wariant pesymistyczny – 4,2 zł
  • wariant średni – 3,8 zł