Kredyty hipoteczne - co po franku szwajcarskim?

Przeczytaj także: Podział majątku a kredyt hipoteczny

Według wyliczeń autorów raportu w przypadku kredytu na 300 tys. złotych do obliczenia zdolności kredytowej może zostać wzięta pod uwagę rata nawet o prawie 300 złotych wyższa, niż obecnie, kiedy badana jest zdolność dla faktycznie wnioskowanego okresu kredytowania. Taka zmiana nie pozostaje bez wpływu na wielkość maksymalnej kwoty, którą będziemy mogli pożyczyć. Różnice dla kredytu w złotówkach w przypadku 3-osobowej rodziny (bez dodatkowych kredytów do spłacenia) mogą sięgnąć nawet 80 tys. złotych. Ta różnica istotnie wpływa na wielkość mieszkania, które będziemy mogli kupić. Szacunkowe wyliczenia dla kilku miast przedstawiono w tabeli poniżej.
Dalszemu ograniczeniu ulegnie możliwość udzielania kredytów walutowych. Na obsługę rat takich kredytów klient będzie mógł przeznaczyć tylko 42% miesięcznych dochodów.

Czy teraz warto przewalutować kredyt?

Osoby zadłużone w złotówkach mogą rozważać zmianę waluty kredytu. W końcu zarówno frank szwajcarski, jak i euro są obecnie drogie i potencjalne umocnienie złotówki w przyszłości może sprawić, że wysokość raty kredytu spadnie. Teoretycznie faktycznie może się tak stać. Jednak w praktyce warto się dwa razy zastanowić przed podjęciem takiej decyzji i policzyć z pomocą doświadczonego doradcy ile wyniosą koszty takiej operacji.

Po pierwsze przewalutowanie może się wiązać z koniecznością zapłacenia prowizji. Z reguły jest ona wyrażona jako procent od wartości kredytu pozostałego do spłaty. Jej wysokość różni się w zależności od banku. Kilka przykładów podajemy w tabeli poniżej.
Już prowizja w wysokości 1% salda zadłużenia w przypadku kredytu na 300 tys. złotych oznacza koszt w wysokości 3 tys. złotych. Taki koszt się zwróci w ciągu roku, jeżeli wysokość raty będzie o 250 złotych niższa.

Po drugie należy porównać wysokość oprocentowania. Jeżeli różnica pomiędzy obecnym oprocentowaniem w złotówkach, a przyszłym oprocentowaniem w walucie jest niewielka, gra może nie być warta świeczki, ponieważ w przypadku osłabienia złotówki początkowo korzystna różnica w wysokości raty może zostać szybko zniwelowana. Taka sytuacja występuje obecnie w przypadku franka szwajcarskiego.

Jeżeli przewalutowanie wiązałoby się z przeniesieniem kredytu do innego banku, czyli de facto refinansowaniem kredytu, to trzeba jeszcze uwzględnić prowizję za wcześniejszą spłatę starego kredytu i prowizję od udzielenia nowego. Te dwie pozycje kosztów mogą czynić całą operację nieopłacalną.

Negocjacje z bankiem – od czego zacząć?

Jak zauważa Aspiro, udzielanie kredytów hipotecznych różni się zasadniczo od udzielania kredytów gotówkowych. Wynika to z potrzeb klientów. Kredyt gotówkowy musi dzisiaj być udzielony przede wszystkim szybko. To, ile będzie kosztował, jest do pewnego stopnia kwestią drugorzędną, ponieważ ich raty stanowią stosunkowo niewielkie obciążenie domowego budżetu. Banki mogą takich kredytów udzielać szybko, ponieważ do pewnego stopnia automatyzują proces z tym związany. Umożliwienie klientom negocjowania poszczególnych elementów byłoby po prostu nieopłacalne.

Kredyty hipoteczne to coś zupełnie innego. Większość decyzji kredytowych podejmowana jest „ręcznie” przez analityków, którzy muszą dać zadość licznym i skomplikowanym procedurom pozwalających prawidłowo oszacować ryzyko związane z udzieleniem kredytu i ustalić dla danego poziomu ryzyka odpowiednią cenę, czyli oprocentowanie. I właśnie z tej mnogości procedur oraz występowania „czynnika ludzkiego” wynika pewna elastyczność banków.

Obowiązuje tu zasada podobna, jak w przypadku innych negocjacji – jeżeli obie strony dysponują konkretnymi atutami, tym większa tzw. ZOPA (z ang. „zone of possible agreement”, czyli obszar możliwego porozumienia).

Elementami, które mogą przemawiać na korzyść klienta, dając mu możliwość wynegocjowania lepszych warunków są:

• posiadany wkład własny (im większy, tym lepiej)
• wysokie i stabilne dochody
• korzystanie z innych produktów danego banku
• oferty z innych instytucji.