Restrukturyzacja a windykacja kredytu

Przeczytaj także: Restrukturyzacja kredytu receptą na niewypłacalność

Zdarza się, że z wnioskiem o zmianę warunków umowy występuje klient wtedy, gdy jeszcze regularnie spłaca raty. Ma to miejsce w sytuacjach dwu typów:

1. klient widzi, że sytuacja na rynku kredytów hipotecznych uległa poważnej poprawie (spadło oprocentowanie) i zwraca się do banku o korzystną dla niego zmianę umowy,
2. klient spodziewa się, że w przyszłości nie będzie w stanie regularnie spłacać rat założonej wysokości.

Najczęściej jednak do restrukturyzacji kredytu dochodzi wtedy, gdy klient nie spłaca rat. Z inicjatywą rozmowy w sprawie zmiany umowy kredytowej często wychodzi wtedy pracownik banku.

Podstawowe warianty umów restrukturyzacyjnych

Wariantów umów restrukturyzacyjnych jest bardzo dużo, mogą one być m.in. następujące:

• przesunięcie terminu spłat rat odsetkowych i (lub) kapitałowych na później, przy utrzymaniu dotychczasowego oprocentowania (oznacza to w praktyce, że bank zarobi na kredycie więcej, choć później),
• przesunięcie na później terminu spłat rat odsetkowych i (lub) kapitałowych, przy zachowaniu ich dotychczasowej wielkości (oznacza to obniżenie oprocentowania kredytu i może przynosić straty bankowi),
• przesunięcie terminu spłat rat odsetkowych i (lub) kapitałowych na później, przy ich zmniejszeniu (zwykle oznacza to straty finansowe netto banku na kredycie).

Przy pierwszym z wymienionych wariantów mamy do czynienia z sytuacją, w której bank ma nadzieję, że problemy kredytobiorcy są przejściowe, a jego przyszła sytuacja będzie bardzo dobra. Może to wystąpić m.in. przy przejściowej utracie pracy. Restrukturyzacja kredytu jest w takim przypadku po prostu zwykłym wydłużeniem okresu kredytowania, korzystnym dla banku. Niektóre banki zakładają, że przejściowe problemy mogą się zdarzyć każdemu kredytobiorcy i już w umowie kredytowej zakładają możliwość zawieszenia spłat przez kilka miesięcy w okresie wskazanym przez klienta (jeden z banków z góry zgadza się na dwa sześciomiesięczne okresy karencji w spłacie w ciągu 30 lub 35 lat).

Dlaczego banki zgadzają się na restrukturyzację?

Zwykle realistycznie patrzący specjaliści bankowi muszą zgodzić się z faktem, że i w przyszłości sytuacja kredytobiorcy nie będzie dobra (liczą tylko, iż będzie lepsza niż obecnie). W takiej sytuacji wybierany jest wariant drugi lub trzeci, zwykle oznaczający straty banku na kredycie – koszty ponoszone przez bank mogą przekraczać wpływy z rat procentowych. Argumentem specjalistów bankowych na rzecz restrukturyzacji jest tylko to, że straty banku są mniejsze niż zwykle występujące przy windykacji kredytu. Obecnie w większości przypadków niespłacenia w terminie kredytu hipotecznego banki zgadzają się na restrukturyzację (przy kredytach innych typów restrukturyzacja jest znacznie rzadsza). Dlaczego banki wyrażają zgodę na to rozwiązanie, pod względem finansowym dla nich niekorzystne? Wynika to w znacznej mierze z problemów z przejmowaniem zabezpieczeń. Jeśli bowiem odrzucimy restrukturyzację, jedynym realnym wyjściem jest windykacja kredytu, czyli doprowadzenie do przejmowania zabezpieczeń.

Przypomnijmy raz jeszcze, że zabezpieczeń nie przejmuje bank, a komornik (windykacji nie przeprowadza także przedsiębiorstwo windykacyjne, nie ma takich uprawnień). Podstawowym zabezpieczeniem przy kredytach mieszkaniowych i budowlanych jest zwykle hipoteka na nieruchomości, czyli windykacja sprowadza się najczęściej do przejęcia mieszkania lub domu przez komornika i sprzedaży ich na licytacji. Tu jednak można napotkać na podstawowe problemy. Jednym z nich jest sytuacja wynikająca z ustaw i z orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego dotyczących ochrony lokatorów. Zgodnie z obecnymi zasadami, eksmisja lokatorów na bruk jest w normalnej sytuacji niemożliwa, a przecież kredytobiorca, który stracił tytuł własności do mieszkania, staje się po prostu lokatorem. W praktyce najczęściej nie ma możliwości eksmisji lokatora wbrew jego woli, jeśli nie damy mu lokalu zastępczego. Miasto takich lokali zastępczych zwykle nie ma i nie będzie miało. Komornik – nie poniesie kosztu zakupu takiego lokalu. Teoretycznie może to zrobić bank, co jednak wiąże się z poważnymi problemami.

Zgodnie z przepisami bank mógłby stać się uczestnikiem licytacji komorniczej i – w pewnych warunkach – przejąć zabezpieczenie. Stałby się on wtedy właścicielem mieszkania lub domu z lokatorami. Bank mógłby kupić niewielkie mieszkanie i przenieść do niego lokatorów, a wtedy dysponowałby zwolnionym domem lub mieszkaniem. Rozwiązanie takie mogłoby być w istniejących warunkach korzystne dla banku, nie jest ono jednak stosowane. Przymusowe wysiedlanie lokatorów i przeniesienie ich do gorszego mieszkania mogłoby spotkać się z gwałtownymi protestami, podsycanymi przez różne organizacje, a banki obawiają się, że zostałoby to negatywnie przyjęte przez opinię publiczną. W tej sytuacji komornik sprzedaje na licytacji mieszkanie lub dom z lokatorami, uzyskując za nie bardzo małą sumę. Oznacza to olbrzymią stratę finansową dla banku. Omawiana sytuacja skłania bank do kompromisu. Kompromisem takim jest właśnie restrukturyzacja kredytu.