Łatwy kredyt hipoteczny to pułapka?

Przeczytaj także: Wybór kredytu hipotecznego: na co uważać?

Lekcja z USA

Na nienajlepszą kondycję amerykańskiego rynku nieruchomości złożył się szereg czynników: przegrzanie koniunktury w budownictwie powodujące spadek cen na rynku wtórnym, zbytnie rozluźnienie standardów kredytowania, rozpowszechnienie ryzykownych produktów kredytowych, nieprzejrzysty system nadzoru nad instytucjami udzielającymi kredytów, widmo spowolnienia wzrostu gospodarczego. Wielu analityków wini również same instytucje finansowe, które kierując się chciwością skłonne były pożyczać na lewo i prawo, nie bacząc na podstawowe zasady ostrożności.

Oceny dotyczące prognoz na przyszłość są bardziej lub mniej pesymistyczne – zwraca się uwagę na rosnącą ilość złych długów (do rzadkości nie należą już sytuacje, gdzie klient zaprzestaje spłaty po 3-6 ratach) i bankructwa kredytobiorców. Co więcej, zbliża się moment w którym osoby zaciągające na fali euforii w ostatnich latach kredyty o zmiennej stopie procentowej (tzw. ARM, gdzie przez pierwsze 2 lub 3 lata spłacana jest niższa rata – kredyty 2/28 lub 3/27) po raz pierwszy zapłacą raty w pełnej wysokości. To samo dotyczy klientów skuszonych na kredyty z karencją w spłacie kapitału lub z ujemną amortyzacją. Część kredytobiorców czeka więc finansowy szok – konfrontacja z faktycznym kosztem zaciągniętych zobowiązań. Problemy ze spłatą zobowiązań przełożą się z pewnym opóźnieniem na… napływ na rynek nieruchomości odzyskiwanych przez kredytodawców co może dodatkowo pogłębić spadek cen domów.

Czy podobny scenariusz grozi nam w Polsce? Michał Kisiel, ekspert z Bankier.pl twierdzi, że oczywiście trudno porównywać polski rynek z tym co dzieje się za oceanem. Poziom zadłużenia naszych rodaków z tytułu kredytów hipotecznych jest stosunkowo niewielki (w porównaniu do krajów Europy Zachodniej czy USA), a rodzimy segment subprime dopiero raczkuje. Pomimo symptomów rozluźnienia polityki kredytowej, działające w Polsce banki poczynają sobie jak dotąd stosunkowo ostrożnie. „Łatwobralne” kredyty wciąż nie przypominają amerykańskich innowacji. Dostęp do kredytu mimo, iż łatwiejszy niż kilka lat temu, wciąż nie jest na tyle łatwy by osoby o niepewnej kondycji finansowej mogły masowo korzystać z bankowego finansowania.

Przeciętny kredytobiorca obarczony wieloletnim kredytem może poczuć niepokój, gdy wokół eksperci wieszczą budowlany krach. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć nagłego spadku cen nieruchomości, załamania gospodarki i utraty źródła dochodu, ani kryzysu walutowego. Na pewno możemy jednak brać te okoliczności pod uwagę i próbować się przed nimi zabezpieczyć. Sztuczne śrubowanie naszej zdolności kredytowej (poprzez znaczne wydłużanie okresu spłaty, zawyżanie deklarowanych dochodów i zaniżanie codziennych wydatków) sprawia, że będziemy bardziej narażeni na ewentualne zawirowania na rynku. Z mniejszą ilością metrów kwadratowych, ale za to z finansowym zabezpieczeniem na czarną godzinę i solidnym pakietem ubezpieczeń łagodniej przejdziemy przez czyhające na nas niebezpieczeństwa.