Łatwy kredyt hipoteczny to pułapka?

Przeczytaj także: Wybór kredytu hipotecznego: na co uważać?

Amerykańska egzotyka

Jednym z „egzotycznych” produktów kredytowych są kombinowane kredyty hipoteczne (piggybacks, combined mortgages). Mają one spory udział (ok. 40% w III kw. 2006 r.) wśród zaciąganych przez Amerykanów zobowiązań hipotecznych. Przeznaczone są dla osób, które nie chcą lub nie mogą wnieść wkładu własnego w wysokości co najmniej 20% wartości inwestycji, a jednocześnie chcą uniknąć dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (zabezpieczenia znanego także w Polsce). Istota tej usługi polega na połączeniu kredytu hipotecznego na 80% wartości nieruchomości (a zatem o „standardowym” udziale własnym kredytobiorcy) z pożyczką hipoteczną lub zabezpieczoną hipotecznie linią kredytową przeznaczoną na sfinansowanie pozostałych 20% inwestycji. Tzw. „80/20” pozwala klientowi nie angażować własnych środków i uniknąć kosztów składki ubezpieczeniowej. Dodatkową korzyść stanowi fakt, że odsetki zarówno od pierwszego, jak i drugiego kredytu odliczać w rozliczeniach z fiskusem.

Eksperci Credit Suisse zwracają uwagę, iż powszechne stosowanie kombinowanych kredytów hipotecznych (w niektórych regionach USA tego typu produkty stanowią aż 70% nowych kredytów) maskuje faktyczny przeciętny poziom LTV (loan-to-value, stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości) zaciąganych zobowiązań. Okazuje się bowiem, że znaczna część kredytów to faktycznie kredyty o LTV bliskim 100%. Nie dotyczy to wyłącznie kredytów subprime, po kredytową „podpórkę” sięgają także klienci o dobrym standingu.

Narzędziem pozwalającym zmniejszyć ciężar comiesięcznych rat są kredyty z karencją w spłacie kapitału (Interest Only mortgage) oraz kredyty z ujemną amortyzacją (Negative Amortization Mortgages, Neg-Am mortgage). Kredytobiorca korzystający z kredytu z ujemną amortyzacją może dokonywać płatności pełnych rat, tylko odsetek lub spłacać (oczywiście przez ograniczony czas) wyłącznie minimalną kwotę, niższą niż kwota odsetek do spłaty przypadająca na dany okres. Oznacza to, że wybierając trzecią z opcji, pożyczkobiorca faktycznie zwiększa swój dług (spłacana kwota nie pokrywa nawet odsetek). Produkt ten początkowo przeznaczony był dla klientów o nieregularnych dochodach, lecz w czasach hossy na rynku nieruchomości stał się narzędziem stosowanym przez osoby poszukujące okazji do szybkiego zarobku. Gwałtowny wzrost ceny nabytej nieruchomości z nawiązką wyrównywał wzrost zadłużenia wynikający z minimalnych spłat. Spekulant wykorzystywał kredyt, by nabyć nieruchomość i sprzedać ją przed zakończeniem okresu, w którym obowiązywały specjalne warunki spłaty zobowiązania.

Specyficznym sposobem na zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych są kredyty „bez zaświadczeń” (low documentation loans, no documentation loans). Chociaż początkowo przeznaczone były dla osób samozatrudnionych, to obecnie niemal połowa zaciąganych zobowiązań opiera się na oświadczeniu wnioskodawcy o jego dochodach i majątku. Kredytobiorcy preferują ten typ uproszczonej procedury mimo, iż oznacza on podwyższenie ceny kredytu. Dzięki minimalnym formalnościom kredyty otrzymują osoby, których… faktycznie na kredyt nie stać. W badaniach ankietowych prowadzonych przez Mortgage Asset Research Institute stwierdzono, że 60% respondentów zawyżyło swoje dochody o ponad 50%.