Kredyt bez wkładu własnego wciąż dostępny. A co z mieszkaniami?

Przeczytaj także: Kredyt bez wkładu własnego ma inną nazwę. Co zmienia kredyt rodzinny?

Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” obowiązuje od niespełna dwóch lat. Ma on pomóc w zakupie mieszkania tym, którzy mają odpowiednią zdolność kredytową, ale nie mają oszczędności na wymagany przez banki wkład własny – przypomina ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

I dodaje, że w drugiej połowie ubiegłego roku z tej możliwości mogli skorzystać również beneficjenci programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Zyskał on tak dużą popularność, że zaledwie po sześciu miesiącach funkcjonowania został zawieszony z powodu wyczerpania środków w tegorocznym budżecie na dopłaty. Rząd zapowiedział nowy program wsparcia kredytobiorców – „Kredyt mieszkaniowy na start”. Prawdopodobnie będzie on dla nich mniej korzystny (szczególnie dla singli), a w ofercie banków pojawi się nie wcześniej niż w drugiej połowie tego roku.

Ci, którzy nie chcą czekać tak długo, np. w obawie przed kolejną falą podwyżek cen mieszkań, wciąż mają opcję zaciągnięcia tzw. kredytu rodzinnego na warunkach rynkowych, ale z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym i ewentualną dopłatą od państwa. W przypadku przyjścia na świat drugiego dziecka w okresie spłaty kredytu dopłata wynosi 20 tys. Narodziny każdego kolejnego są premiowane dotacją w wysokości 60 tys. zł. Marek Wielgo przyznaje, że mimo tych korzyści, stosunkowo niewiele gospodarstw domowych sięgało do tej pory po rodzinny kredyt bez wkładu własnego. Portal GetHome.pl dowiedział się w Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), że od sierpnia 2022 r. do końca listopada 2023 r. udzielił on zaledwie 1605 gwarancji wkładu własnego, choć – według szacunków poprzedniego rządu – miało ich być nawet 60 tys. rocznie. Oczywiście mogło ich być tyle, ale łącznie z gwarancjami obejmującymi „Bezpieczny Kredyt 2%. Podane przez nas statystki dotyczą zaś wyłącznie kredytów rodzinnych udzielanych na warunkach rynkowych, które są wciąż w ofercie ośmiu banków uczestniczących w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Dla przypomnienia są to: PKO Bank Polski, Bank Pekao SA, Alior Bank, Santander Bank Polska, Bank Ochrony Środowiska, Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie, Bank Spółdzielczy w Brodnicy oraz Bank Polskiej Spółdzielczości (BPS).

Chętnych na kredyt rynkowy bez wkładu własnego najpewniej byłoby więcej, gdyby rząd zmodyfikował warunki programu, np. podnosząc kwotę gwarancji, która obecnie nie może przekraczać 100 tys. zł dla 20% wkładu wymaganego przez banki – uważa Marek Wielgo.

Wyjaśnia, że ci, którzy nie mają oszczędności na wkład, muszą bowiem znaleźć mieszkanie z ceną poniżej 500 tys. zł. Problem w tym, że musi być spełniony także drugi warunek, który znacznie zawęża pole poszukiwań. Otóż cena metra kwadratowego mieszkania nie może przekraczać określonego limitu, który ogłaszają wojewodowie osobno dla miasta wojewódzkiego, dla gmin z nim sąsiadujących i reszty województwa. We wszystkich największych metropoliach, w których popyt na mieszkania jest największy, ten limit jest dużo niższy niż rynkowa średnia cena metra kwadratowego wszystkich lokali w ofercie firm deweloperskich. Dodajmy, że nie dotyczył on mieszkań kupowanych za „Bezpieczny Kredyt 2%” z gwarancją wkładu własnego. Najprawdopodobniej analogicznie będzie w przypadku „Kredytu mieszkaniowego na start”.

Trudno zrozumieć, dlaczego w Krakowie limit ceny metra kwadratowego jest dużo niższy niż w Poznaniu i tylko nieznacznie wyższy niż Katowicach, mimo że ceny mieszkań w stolicy Małopolski są wyraźnie wyższe w przeliczeniu na metr kwadratowy – komentuje ekspert GetHome.pl.

Ponadto w przypadku małych metraży, średnie rynkowe są jeszcze wyższe. Co to oznacza w praktyce? Np. w Warszawie limit ceny metra kwadratowego na rynku pierwotnym wynosi ok. 12,3 tys. zł za m kw. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec grudnia ten warunek cenowy spełniało ok. 1,5 tys. mieszkań i domów. Problem w tym, że są to głównie duże mieszkania (trzypokojowe i większe) oraz domy, których cena jednostkowa znacznie przekracza 500 tys. zł. Spełniających oba warunki nieruchomości jest w ofercie warszawskich firm deweloperskich zaledwie 337. Przy czym są to głównie mieszkania dwupokojowe.

Marek Wielgo zwraca również uwagę, że nie przypadkiem najwięcej mieszkań w ofercie deweloperów do kupienia za kredyt bez jakiegokolwiek wkładu kupującego jest w Poznaniu. Ustalany przez wojewodę limit ceny metra kwadratowego jest tam bowiem najbardziej zbliżony do realiów rynkowych. Na przeciwnym biegunie jest Kraków, gdzie rozjazd cenowy jest największy.

Warto wiedzieć, że można skorzystać z programu mając oszczędności umożliwiające pokrycie części wkładu własnego. Np. jeśli ktoś ma odłożone np. 15% ceny mieszkania, to gwarancja obejmie 5% brakującej ceny. Łączna wysokość wkładu wraz z gwarancją części kredytu nie mogą przekraczać 200 tys. zł oraz 20-30% ceny zakupu lokalu w zależności od tego, czy kredyt ma zmienne, czy stałe (lub okresowo stałe) oprocentowanie.

Marek Wielgo, ekspert portalu