Rynek nieruchomości i kredytów I kw. 2019

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości i kredytów IV kw. 2018

Jak czytamy w raporcie, w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku akcja kredytowa zdołała się utrzymać na relatywnie wysokim poziomie. Wartość udzielonych kredytów sięgnęła 13,596 mld zł, co względem poprzedniego kwartału oznacza spadek o 0,22% (30 mln zł). Podpisanych zostało 50 600 nowych umów kredytowych, czyli o 2,13% mniej (1 103 kredyty) niż w ostatnich miesiącach 2018 roku. Spadek ilości umów (-8,26% ) widoczny jest również w ujęciu rocznym, ale już wartościowo odnotowaliśmy wzrost rzędu 5,27%. Oznacza to wzrost średniej kwoty zaciąganego kredytu hipotecznego i pierwszy kwartał br. jest już kolejnym, w którym trend ten doczekał się kontynuacji.

Analitycy centrum AMRON są przekonani, że systematyczny wzrost średniej wartości kredytu mieszkaniowego, pomimo spadku liczby umów, pozwoli zamknąć bieżący rok wynikiem 200 tys. nowo udzielonych kredytów o wartości łącznej wyższej niż w roku poprzednim (ponad 55 mld złotych).

„Pierwszy kwartał 2019 okazał się stosunkowo korzystny pod względem wartości kredytów hipotecznych. Atmosferę na rynku inwestycji mieszkaniowych z jednej strony podgrzewa rosnące poczucie bezpieczeństwa polskich gospodarstw domowych, wynikające m.in. z deklaracji rządu o kolejnych transferach socjalnych, z drugiej natomiast - kreowany w mediach obraz atrakcyjności inwestowania na wynajem. Obok inwestorów szukających lokali na wynajem krótkoterminowy pojawili się inwestorzy stawiający na tzw. , poszukujący na rynku wtórnym tanich mieszkań w złym stanie - do remontu i w celu ich szybkiej odsprzedaży. Na to nakłada się rosnąca dostępność kredytu hipotecznego i deklaracja Prezesa NBP o stabilności niskich stóp procentowych. Wyraźnym potwierdzeniem rosnącej dostępności kredytu hipotecznego jest dynamicznie rosnąca średnia wartość udzielanych kredytów hipotecznych, która w ciągu roku zwiększyła się 14,5%. W odniesieniu do pozostałych obserwacji oznacza to również, że przeciętnie Polacy kupują nieco większe mieszkania, o lepszym standardzie, w lepszej lokalizacji, ale także – z nieco mniejszym udziałem wkładu własnego - komentuje sytuację na rynku finansowania nieruchomości mieszkaniowych” dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Średnia wartość kredytu mieszkaniowego po I kwartale wyniosła 268 135 zł - 4 945 zł (1,88%) więcej niż przed trzema miesiącami. Zarówno w przypadku średniej wartości kredytów w złotych, jak i kredytów walutowych zaobserwowano identyczną tendencję jak dotychczas – wzrost średniej wartości kredytów w rodzimej walucie przy jednoczesnym spadku wartości kredytów walutowych. W odniesieniu do roku ubiegłego, średnia wartość kredytu ogółem wzrosła o 14,51%, a nominalnie o 33 982 zł, przy czym wzrost średniej wartości kredytu złotowego w stosunku rocznym przekroczył 15%. Średnia wartość kredytu denominowanego spadła natomiast o 21,79% czyli o 59 947 zł.

Udział kredytów walutowych w nowym portfelu hipotecznym jest stosunkowo stabilny i nie przekracza 2% wartości. Kredyty w złotych (Q1 2019) to natomiast 98,49% jego wartości i w tym przypadku również nie obserwujemy istotnych zmian. Pierwszy kwartał nie przyniósł zmian także w strukturze jakości portfela, która pozostała na identycznym poziomie jak przed trzema miesiącami. Odsetek kredytów zagrożonych ogółem wyniósł 2,48%. Wskaźnik ten poprawił się względem ubiegłego roku o 0,41 p.p. Udział zagrożonych kredytów w złotych spadł w ujęciu rocznym z poziomu 2,61% do 2,21%, a udział zagrożonych kredytów we frankach szwajcarskich z 3,85% do 3,45%, przy czym należy pamiętać, że w przeciwieństwie do portfela kredytów w złotych, wartość kredytów frankowych nie zwiększa się na skutek dopływu nowych kredytów.

W I kwartale 2019 roku zarówno średnia marża, jak i oprocentowanie kredytów hipotecznych minimalnie spadło w porównaniu do poprzedniego kwartału. Przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) w marcu bieżącego roku wyniosła 1,98%, co oznacza spadek o 0,04 p.p. w porównaniu do grudnia 2018 r. Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopę referencyjną NBP na poziomie 1,50%, a WIBOR 3M nie zmienił się i na koniec marca 2019 roku wyniósł 1,72%. Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego na koniec I kwartału 2019 roku wyniosło 3,70% - o 0,04 p.p. mniej w porównaniu do grudnia ubiegłego roku.
W porównaniu do marca 2018 roku widać spadek kosztu kredytu mieszkaniowego. Średnia marża modelowego kredytu mieszkaniowego spadła o 0,08 p.p., a przeciętne oprocentowanie – o 0,09 p.p.

Na rynku mieszkaniowym kontynuowany był wzrost cen, choć zauważalny jest spadek tempa wzrostu. W I kwartale 2019 roku średnia cena transakcyjna 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w aglomeracji katowickiej wręcz spadła, a w Gdańsku praktycznie nie uległa zmianie. Jednak w odniesieniu do analogicznego kwartału 2018 roku we wszystkich badanych lokalizacjach zanotowano wzrost średniej ceny zakupu 1 m2 powierzchni mieszkania na poziomie od 5% do 10%. Spadło również tempo wzrostu średniego czynszu najmu mieszkania.

Systematycznie spada liczba uzyskiwanych pozwoleń na budowę, jednak zdaniem ekspertów Centrum AMRON oznacza to raczej powrót do normalności po okresie boomu budowlanego, niż zapowiedź załamania na rynku budownictwa mieszkaniowego. Z sygnałów z sektora deweloperskiego wynika, że sprzedaż nowych mieszkań była o ponad 11% niższa niż przed rokiem. Na poziom aktywności deweloperów w kolejnych kwartałach może mieć wpływ – raczej negatywny – nowa ustawa deweloperska, obciążająca deweloperów składką na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.