Rynek nieruchomości i kredytów I kw. 2018

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości i kredytów IV kw. 2017

Kredyty mieszkaniowe nie tracą nic na popularności. W pierwszych trzech miesiącach br. rosła zarówno ilość udzielonych zobowiązań, jak i ich wartość. Z rodzimych banków popłynęło finansowanie w kwocie bliskiej 13 mld zł, co względem analogicznego okresu poprzedniego roku oznacza wzrost rzędu 18,19%.

Niewątpliwie duży wpływ na rozmiar akcji kredytowej miały odchodzące do lamusa dopłaty rządowe do kredytów, o które Polacy mogli się starać w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych”. Od początku stycznia do końca marca kredytobiorcy podpisali w ramach MdM 11,6 tys., których wartość opiewała na 2,07 mld zł. Taki wynik stanowił 21,13% liczby i 16,06% wartości ogółu nowych kredytów mieszkaniowych. W I kwartale kontynuacji doczekały się również dogodne warunki zaciągania kredytów, a dla decyzji kredytobiorców znaczenie mogły mieć również nieco niższe ceny mieszkań w niektórych miastach, choć należy podkreślić, że w ujęciu rocznym stawki podskoczyły niemal wszędzie.

Od stycznia do marca 2018 r. banki udzieliły łącznie 55 156 nowych kredytów mieszkaniowych – o ponad 23% więcej niż w IV kwartale 2017 r. i o 9,79% więcej niż 12 miesięcy wcześniej. Całkowita wartość nowo udzielonych kredytów wyniosła 12,915 mld zł i również była wyższa od wyników odnotowanych zarówno w poprzednim kwartale (18,19%), jak i w analogicznym okresie ubiegłego roku (17,30%).

Istotnym katalizatorem wzrostu akcji kredytowej w pierwszym kwartale 2018 roku były nadal utrzymujące się historycznie niskie podstawowe stopy procentowe, sprzyjające nie tylko zakupom mieszkaniowym w celu zaspokojenia potrzeb indywidualnych kredytobiorców, ale również zakupom w celach inwestycyjnych. Za przyspieszeniem decyzji o inwestowaniu w mieszkania przemawiają coraz wyraźniejsze sygnały z sektora deweloperskiego, wskazujące na trzy bariery - ograniczenie w dostępie do nowych gruntów pod inwestycje, brak siły roboczej w budownictwie oraz wzrost cen materiałów budowlanych – które jeśli nie wyhamują znacząco liczby nowych inwestycji, to z pewnością przełożą się na znaczący wzrost cen mieszkań realizowanych w rozpoczynanych właśnie nowych inwestycjach - mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Ponadto, znaczący udział w akcji kredytowej miały umowy z dofinansowaniem z Programu „Mieszkanie dla Młodych”. W okresie od stycznia do marca podpisano 11 657 umów kredytowych o wartości 2 073,52 mln zł. Kredyty udzielone w ramach Programu „Mieszkanie dla Młodych” stanowiły 21,13% liczby oraz 16,06% wartości wszystkich umów o kredyt hipoteczny podpisanych w I kwartale bieżącego roku. Z początkiem stycznia Bank Gospodarstwa Krajowego wznowił przyjmowanie wniosków o dopłaty w ramach Programu, a ostatnia już pula środków w wysokości 381 mln zł została rozdysponowana w ciągu dwóch dni.

Efektem tych wszystkich czynników była najwyższa od III kwartału 2011 roku akcja kredytowa. Wyniki pierwszego kwartału 2018 roku potwierdzają naszą prognozę o możliwym przekroczeniu w roku 2018 pułapu 200 tys. kredytów hipotecznych o wartości łącznej sięgającej nawet 50 mld złotych – dodaje dr Jacek Furga.

Tempa w pierwszym kwartale nie zwolnił także sektor deweloperski. Po zamknięciu kolejnego rekordowego roku 2017, deweloperzy starają się zaspokajać rosnące apetyty inwestorów, ale zapas niesprzedanych mieszkań szybko się kurczy, co przekłada się również na istotny wzrost cen transakcyjnych.

Według danych zgromadzonych w Systemie AMRON w porównaniu do I kwartału 2017 roku, we wszystkich analizowanych aglomeracjach zarejestrowano wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej 1 m2 użytkowej mieszkania. Najbardziej, bo aż o 653 zł/m2, wzrosła średnia cena w Gdańsku. Nieco mniejsze wzrosty zanotowano we Wrocławiu, w aglomeracji katowickiej i Łodzi, odpowiednio o 376 zł/m2, 309 zł/m2 i 288 zł/m2. W ujęciu kwartalnym, w czterech na osiem monitorowanych rynków mieszkaniowych odnotowano jednak niewielki spadek cen – w Białymstoku o 44 zł/m2, w Warszawie o 58 zł/m2, w Poznaniu o 59 zł/m2, a w Krakowie o 60 zł/m2. We Wrocławiu ceny pozostały na niezmienionym poziomie, a wzrosty zaobserwowano w Gdańsku, Łodzi i aglomeracji katowickiej.

W I kwartale 2018 roku we wszystkich miastach zanotowano niewielkie wzrosty czynszów najmu prywatnego mieszkań. Największą zmianę zarejestrowano w Gdańsku i Katowicach - wzrost odpowiednio o 50 zł (czyli 3,46%) i 28 zł (3,20%) w porównaniu do IV kwartału 2017 roku. W Warszawie średni czynsz był o 23 zł (1,39%) wyższy niż w poprzednim kwartale, a w Łodzi – o 17 zł (1,78%). W Krakowie i Wrocławiu zanotowano wzrost o 16 zł (odpowiednio o 1,13% i 1,05%), a w Poznaniu o 17 zł (czyli 0,92%).

W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku, we wszystkich badanych kategoriach na rynku deweloperskim zanotowano wzrosty: liczba wydanych pozwoleń na budowę była wyższa o 10,84%, liczba rozpoczętych budów – o 8,53%, a liczba mieszkań oddanych do użytkowania – o 10,65%. Nic nie potwierdza zapowiadanej przez niektórych analityków rynku szybkiej korekty cen mieszkań.

Struktura cenowa i powierzchniowa kupowanych mieszkań oraz udział kredytów w ich finansowaniu pozwalają określić zachowania inwestorów jako racjonalne. Ponad 75% nabywanych mieszkań ma powierzchnię poniżej 65 m2, cena nabywanych mieszkań w ponad 75% nie przekracza 300 tys. złotych, a zaciągane kredyty hipoteczne w 57% charakteryzują się wskaźnikiem LtV niższym niż rekomendowany przez Rekomendację S poziomem 80%. Ponadto relacja liczby transakcji na rynku pierwotnym do liczby transakcji zawieranych na rynku wtórnym we wszystkich większych aglomeracjach wskazuje jednoznacznie, że są to nadal rynki nienasycone i cechuje je duży niedobór lokali.