Przyczyny trudności ze spłatą kredytów hipotecznych

Ryzyko „złych kredytów”. Wyjątkowo długi okres, na jaki są udzielane kredyty hipoteczne, sprawia, że ryzyko niespłacenia kredytu jest też wyjątkowo duże. W praktyce możemy mówić o różnych typach ryzyka wystąpienia „złych kredytów”. W przypadku osoby fizycznej do najważniejszych należą:

• ryzyko poważnego pogorszenia się sytuacji finansowej kredytobiorcy w okresie kredytowania, m.in. w wyniku utraty zdrowia, pracy, zmiany sytuacji rodzinnej,
• ryzyko wzrostu kosztów zakupu lub budowy mieszkania lub domu, m.in. w wyniku niedotrzymania umów przez przedsiębiorstwo budowlane, dewelopera etc.,
• ryzyko kursowe (walutowe) przy kredycie nominowanym w walucie obcej,
• ryzyko wynikające z pożarów i innych nieszczęśliwych wypadków, powodujących obniżenie wartości nieruchomości.

Teoretycznie przed każdym z tych typów ryzyka można się bronić, niestety – często tylko z połowicznym skutkiem. Związane z kredytami hipotecznymi ryzyko ujawnia się w każdym banku mimo podejmowanych środków zaradczych i wszystkie banki mają złe kredyty. Wielkość tych złych kredytów ulega zmianom w czasie, jest szczególnie duża w okresach złej koniunktury i niestabilności gospodarczej, a maleje w okresach silnego wzrostu gospodarczego.

Koszty banku związane ze „złymi kredytami”

Zarówno bank, jak i kredytobiorca, ponoszą ryzyko kredytowe. Można powiedzieć, że i w tym zakresie interes banku i klienta jest najczęściej wspólny – obie strony są zainteresowane w uniknięciu konsekwencji złych kredytów. Warto wyraźnie uświadomić sobie, co się dzieje, jeśli kredyt nie zostanie spłacony.

Wtedy, gdy osoba fizyczna zalega ze spłatą przypadającej w danym terminie raty (odsetek lub kapitału), bank natychmiast wysyła groźne pismo, które traktowane jest jako upomnienie. Od 1994 roku obowiązuje przepis, zgodnie z którym bank musi ujawnić przed nadzorem finansowym fakt udzielenia złego kredytu i stworzyć odpowiednie rezerwy (nazywane rezerwami na należności w sytuacji nieregularnej). Jest to jeden z najbardziej kłopotliwych obowiązków banków, a warto zauważyć, że w tym zakresie są one kontrolowane przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Bank ponosi więc podwójny koszt związany ze złym kredytem: koszt niespłaconej części kredytu oraz koszt utrzymania rezerw na złe kredyty. W obu przypadkach bank wydaje pieniądze, które w istocie do niego nie należą – musi więc cały czas płacić za nie deponentom. Wyobraźmy sobie, że kredytobiorca zalega ze spłatą jednej raty odsetek w wysokości 30 000 zł od kredytu wynoszącego 1 mln zł – oznacza to, że bank powinien natychmiast odprowadzić na rezerwę 20% długu, czyli ponad 200 000 zł. Po pewnym czasie ta rezerwa musi urosnąć do 50%, a po kolejnych trzech miesiącach – do 100% należności.

Ponieważ za pieniądze te bank musi płacić (większość z nich pochodzi z depozytów), a niskooprocentowane papiery przynoszą mały zysk, tworzenie rezerw stanowi dla banku kłopotliwy problem finansowy. W takiej sytuacji bank będzie więc wywierać presję na kredytobiorcę, aby ten jak najszybciej wywiązał się z zobowiązań, a jeśli będzie to niemożliwe – postara się o możliwie szybkie przejęcie zabezpieczeń lub przyjmie inne rozwiązanie, prowadzące do wykreślenia złego kredytu z bilansu banku. Ujawnienie się należności w sytuacji nieregularnej, czyli złego kredytu, stawia bank przed trudnym wyborem. Ma on w praktyce dwa wyjścia: restrukturyzację kredytu lub jego windykację.

Restrukturyzacja kredytu i jej formy

W celu zmniejszenia strat z tytułu złych kredytów bank rozważa wszystkie możliwości. Jedną z nich jest restrukturyzacja kredytu. Zwykle jest ona wybierana przez bank wtedy, gdy można racjonalnie zakładać, że w przyszłości sytuacja kredytobiorcy ulegnie poprawie.

Restrukturyzacją kredytu nazywamy zmianę warunków spłaty kredytu na korzystniejsze dla kredytobiorcy. Bank wychodzi z założenia, że lepiej będzie pogodzić się z niewielkimi stratami wynikającymi z przesunięcia na później terminu spłat (a często – także zmniejszenia ich wielkości) niż ponosić duże ryzyko związane z omawianą dalej windykacją kredytu – ma to jednak sens tylko wtedy, gdy specjaliści bankowi są przekonani, że w przyszłości kredyt zostanie spłacony. Przy restrukturyzacji podpisywany jest aneks do umowy kredytowej (lub umowa restrukturyzacyjna), zgodnie z którym spłaty kredytu zostają przełożone na później i rozłożone w inny sposób.