Gorsza sytuacja na rynku nieruchomości

Przeczytaj także: Na rynku nieruchomości w Polsce nie ma bańki

Ceny nieruchomości w sześciu największych miastach spadły tam w ciągu lat dziewięćdziesiątych o 84 procent. Przez dwanaście lat z rzędu w całej Japonii taniała ziemia. Jeśli chcemy bliższych przykładów, wystarczy przypomnieć sobie londyńskie Canary Wharf. W ten teren zainwestowano 12 miliardów dolarów. Sprzedano go potem za… pół miliarda. Być może trudno w to obecnie uwierzyć, ale takie były skutki kryzysu na giełdzie w 1987 roku. Innym efektem był spadek cen mieszkań w Paryżu o 50 procent. Trudno w to być może uwierzyć, ale fluktuacje cen nieruchomości to rzecz na Zachodzie bardzo naturalna. Eksplozje cen, podobne jak ostatnio mieliśmy w Polsce, przeplatane są okresem spadków, które wyrównują wzrost cen nieruchomości w dłuższym okresie do tych mitycznych 10-15% w skali roku. Nie uwzględnia się w tym jednak kosztów utrzymania i remontu, co oczywiście wpływa na ostateczną stopę zwrotu.

W ostatnich kilku latach w naszym kraju takie podstawowe rzeczy zniknęły z pola widzenia. Wciąż nie mówi się o na przykład dosyć naturalnym zjawisku, a mianowicie degradacji niektórych kwitnących swego czasu dzielnic. Taki los bardzo często dotyka śródmieścia największych miast. Najbogatsi ludzie, pracujący w centrum, wyprowadzają się na przedmieścia – zwłaszcza, kiedy poprawia się infrastruktura, która umożliwia łatwiejszy dojazd do pracy. W efekcie po kilku latach w wielu dużych miastach na całym świecie, następowała swego rodzaju wymiana mieszkańców i spadek wartości nieruchomości znajdujących się niedaleko biznesowego centrum. Otwarte pozostaje pytanie, czy podobny scenariusz czeka za kilka-kilkanaście lat na przykład Warszawę.

Dużej części bloków z poprzedniej epoki trudno przecież dorównać do dzisiejszych standardów. Problemem jest również metraż takich mieszkań. Raczej nie należy oczekiwać, że na mniej niż 50 metrach będą chciały mieszkać bogacące się rodziny. W efekcie chętnych na zakup, chcących płacić za „świetną” lokalizację, będzie coraz mniej. To oczywiście dopiero przyszłość i perspektywa kilku lat, ale warto o niej pamiętać, kiedy dyskutuje się o dzisiejszych cenach i świetnych ofertach inwestycyjnych, na których nie można stracić. Kredyt bierze się przecież często na kilkadziesiąt lat i w takiej też perspektywie powinniśmy patrzeć na naszą nieruchomość. Polska wcale nie jest wyjątkiem na tle innych krajów. To, że brakuje wciąż w naszym kraju mieszkań, nie jest argumentem, który tłumaczy wszystko. Przed akcesją do Unii Europejskiej, tych mieszkań również brakowało, a przecież wszystkie te rodziny jakoś sobie radziły. Chęć nabycia własnego lokum, nie można automatycznie utożsamiać z popytem, bo barierą są możliwości finansowe.

Warto odwołać się w tym przypadku do USA. Otóż 90 procent amerykańskich rodzin uważa, że wartość domów, w których mieszkają, jest co najmniej trzykrotnie istotniejsza niż wartość posiadanego przez nie portfela giełdowego. Kwota, jaką Amerykanie mogą zapłacić za swoje domy, zależy od wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego. Niższe stopy oznaczają niższe raty, co oznacza, że Amerykanie będą mogli pozwolić sobie zapłacić więcej za dom. Mówiąc wprost – niższe stopy procentowe prowadzą do wzrostu cen nieruchomości. Tak działo się również w innych krajach na całym świecie. Właśnie przez te kilka ostatnich lat, kiedy pieniądz był wyjątkowo tani i łatwo dostępny. Kryzys w USA może zadziałać obecnie jak kostka domina. Wielka Brytania już to poczuła. Inne kraje europejskie także. To właśnie dlatego FED tnie stopy procentowe nie oglądając się na inflację i kurs dolara. Zapaść na rynku nieruchomości i aut może pogrążyć całą gospodarkę. A to właśnie te dwa segmenty zależą w tak dużym stopniu od ceny kredytu. Pytanie, co będzie w naszym kraju. Stopy procentowe wynoszą już 5,25% i mają jeszcze rosnąć…