Zdolność kredytowa jeszcze wyższa. Gdzie już 70% par stać na mieszkanie na kredyt?

Przeczytaj także: Zdolność kredytowa VI 2023: największe mieszkanie kupimy w Katowicach

Wyższe płace i wyraźnie tańsze kredyty hipoteczne, to dwa główne powody, dla których wyraźnie łatwiej jest dziś kupić mieszkanie.

Na co najmniej dwa pokoje stać już ponad 45% pracujących par – wynika z szacunków opartych o dane NBP i GUS. To o ponad 1/3 lepszy wynik niż rok temu. Poprawę widać szczególnie w najdroższych lokalizacjach, a więc Krakowie i Warszawie, gdzie odsetek par, które stać na zakup dwupokojowego lokum w ciągu roku niemal się podwoił.

Już ponad 45% pracujących par może kupić z pomocą kredytu co najmniej dwupokojowe mieszkanie. Szacunki przygotowane na podstawie danych NBP i GUS obejmują 49 dawnych miast wojewódzkich i zostały zważone liczbą mieszkańców.

Warszawa i Kraków ciągną w dół

Przeciętny wynik wyraźnie zaniżają dane z dużych miast, w których ceny mieszkań są najwyższe. Chodzi tu przede wszystkim o Warszawę i Kraków. Tam z pomocą kredytu na minimum dwupokojowe mieszkanie może sobie pozwolić tylko około 30% pracujących par i to pomimo relatywnie wyższego od średniej krajowej poziomu wynagrodzeń. Dostępne dane sugerują, że większość osób zarabia tam ponad 6 tys. zł „na rękę” miesięcznie.

Winowajcą relatywnie trudnej drogi do własnych „czterech kątów” w Warszawie i Krakowie jest więc poziom cen mieszkań. W stolicy ponad połowa mieszkań sprzedawana była w badanym okresie za cenę przekraczającą 16 tys. zł za metr. W Krakowie było to już ponad 14,5 tysiąca za metr. Zresztą aktualny wynik jest i tak znacznie lepszy od tego sprzed roku. Wtedy w tych lokalizacjach na własne „cztery kąty” mogło sobie pozwolić nawet o prawie połowę mniej osób niż dziś.

Założenia przyjęte do obliczeń były proste - o kredyt na 45-metrowe mieszkanie wnioskują zazwyczaj dwie pracujące osoby, a kredyt zaciągają na 25 lat. Biorąc pod uwagę dane GUS na temat rozkładu dochodów (średnia z ostatnich 12 publikacji) możliwe było oszacowanie jakim dochodem netto dysponują małżeństwa.

Dla bezpieczeństwa przyjęto, że na ratę i opłaty za mieszkanie (prąd, gaz, ogrzewanie, administracja, czyli w sumie około 1000 złotych) wydawać należy nie więcej niż 30% otrzymywanej „na rękę” pensji. Banki akceptują również wyższe relacje raty do dochodu (szczególnie w dużych miastach), jednak w kalkulacji przyjęto bardziej zachowawcze założenia.

Tańszy kredyt, to łatwiej dostępny kredyt

W ostatnim roku pozytywnie na dostępność kredytową mieszkań - oprócz wzrostu przeciętnej pensji - wpływał również spadek oprocentowania kredytów. To w ofertach banków spadło już w okolice 5,8%, a więc poniżej psychologicznej bariery 6%. Pozytywną z punktu widzenia potencjalnych nabywców zmianą była też relatywna stabilizacja cen mieszkań.
Dla zachowania porównywalności danych pomiędzy przebadanymi miastami przyjęto dane na temat mediany cen publikowane przez GUS. Atutem tych danych jest to, że pokazują one kwotę, wobec której połowa sprzedanych mieszkań była tańsza, a połowa droższa.

Niestety dane te pojawiają się z opóźnieniem. Ostatnie urząd zdążył opublikować za 3 kwartał 2025 roku. W międzyczasie stawki te nie podlegały jednak diametralnym zmianom.

Najtrudniej o własne „M” na czołowych rynkach

W gronie miast o relatywnie niskiej dostępności kredytowej mieszkań mamy oprócz Warszawy i Krakowa, również kolejne czołowe rynki mieszkaniowe. I tak mniej niż 40% pracujących par stać na co najmniej dwupokojowe mieszkanie w Gdańsku, Wrocławiu, Poznaniu i Lublinie. Nie jest przypadkiem, że są to przy okazji lokalizacje, w których co najmniej połowa sprzedanych mieszkań z rynku wtórnego miała cenę przekraczającą 10 tysięcy złotych za metr.

Przy tym oczywiście nie sposób nie wspomnieć, że prezentowane wyliczenia dotyczą pary, która posiada dobrą historię kredytową i wymagany przez banki minimum 10-proc. wkład własny. Do tego ze względu na stabilność osiąganych dochodów, wiek czy brak nadmiernych innych zobowiązań para ta ma zdolność kredytową. Prezentowane wyniki dotyczą ponadto gospodarstwa domowego, w którym obie osoby pracują. W przypadku singli sytuacja wyglądałaby gorzej, ze względu na osiąganie jednego, a nie dwóch dochodów. Statystycznie tego ubytku nie rekompensowałoby nawet zakup mniejszego mieszkania.

Trzy razy taniej niż w Warszawie czy Krakowie

Poza granicami największych i najdroższych miast dostępność kredytowa mieszkań jest przeważnie wyraźnie lepsza. W większości przebadanych lokalizacji ponad połowa pracujących par mogłaby sobie pozwolić na zakup na kredyt co najmniej 45-metrowego mieszkania. Dotyczy to aż 35 na 49 przebadanych miast, które do 1998 roku były stolicami województw.

Najnowsze dane sugerują, że pod tym względem najlepsza sytuacja panuje w Wałbrzychu, Przemyślu, Tarnobrzegu i Pile. W tych miastach nawet ponad 70% pracujących par mogłoby sobie pozwolić na zakup na kredyt co najmniej 45-metrowego lokum. Zarobki w tych lokalizacjach są oczywiście niższe niż w największych miastach, ale różnica nie jest aż tak duża jak różnica w poziomie cen mieszkań.

Na przykład w Wałbrzychu ponad połowa osób zarabiała (wg ostatnich danych za 12 miesięcy) trochę mniej niż 5 tysięcy złotych „na rękę”, podczas gdy prawie połowa osób w Warszawie inkasowała po 7 tysięcy netto. Różnica spora, ale i tak niknie w obliczu porównania kosztu zakupu mieszkania. W stolicy ponad połowa mieszkań kosztowała bowiem co najmniej 16 tysięcy złotych za metr, a w Wałbrzychu ponad połowa lokali została sprzedana za mniej niż 5 tys. zł za metr kwadratowy (dane GUS za 3 kwartał 2025 roku). Bardzo podobnie sytuacja wyglądała w Pile, Tarnobrzegu, Przemyślu czy Włocławku.
Bartosz Turek, Analityk rynku nieruchomości