Ceny mieszkań w Polsce rosły podobnie jak wynagrodzenia

Przeczytaj także: Na zakup mkw. mieszkania pracujemy 51 dni

Jedno jest pewne – mieszkania w Polsce tanie nie są. Czy jednak są aż tak drogie, że możemy mówić o bańce spekulacyjnej? Na sprawę można patrzeć na co najmniej kilka sposobów. Wspólnie prześledźmy więc trzy z nich, a na koniec porównajmy się do sąsiadów.

Za metr trzeba płacić obiektywnie więcej

Po pierwsze spójrzmy po prostu na dane o cenach z transakcji zawieranych przez Polaków. Tu nie ma wątpliwości, że mieszkania są droższe niż u szczytu ostatniej hossy. Dziś np. w Warszawie za metr mieszkania trzeba już płacić ponad 10 tys. złotych, a w trzecim kwartale 2007 roku (szczyt ostatniej hossy) było to trochę ponad 9 tys. zł – tak wynika z danych NBP. Bezapelacyjnie jest więc drożej.

Nie zapominajmy o rosnących kosztach

Porównywanie wartości nominalnych pomiędzy którymi jest kilkanaście lat różnicy jest jednak rozwiązaniem zbyt uproszczonym. Po prostu tych kilkanaście lat zamazuje obraz. Przecież w międzyczasie w ogóle ceny zupełnie się zmieniły. I tak na przykład w trzecim kwartale 2007 roku litr benzyny 95 kosztował około 4,2-4,4 złote. Według danych GUS wtedy bochenek chleba kosztował około 1,6-1,7 złotych, a litr mleka około 2 złote. Każdy kto robi zakupy wie, że dziś ceny są zupełnie inne.

W międzyczasie wzrosły też koszty zakupu ziemi pod budowę bloku mieszkalnego czy same ceny materiałów i robocizny. Wzrost był potężny, bo licząc od 2008 roku NBP szacuje podwyżki tych kosztów w największych miastach nawet na 30-50%. To sugerowałoby nawet mocniejszy wzrost kosztów budowy mieszkań niż obserwowany w tym czasie wzrost ich cen.

Spójrzmy jednak na sprawę bardziej z punktu widzenia kupujących, a nie deweloperów. Skorygujmy więc wcześniej wspomniane ceny nominalne o głośną ostatnio inflację. Po takim urealnieniu okazałoby się, że wciąż realnie za metr płacimy np. w Warszawie o kilkanaście procent mniej niż u szczytu ostatniej hossy.

Możliwości zakupowe wzrosły 2-3 krotnie

To drugie ujęcie dalej nie uwzględnia jeszcze tego, że w międzyczasie nasze pensje rosły (wg GUS o ponad połowę przez ostatnią dekadę) i wyraźnie zmalało oprocentowanie kredytów. W tym ujęciu efekt byłby taki, że możliwości nabywcze Polaków jeszcze nigdy nie były tak wysokie jak dziś.
Gdyby bowiem para zarabiająca łącznie dwie średnie krajowe przeznaczała 30% swojego wynagrodzenia netto na ratę kredytu mieszkaniowego, to mogłaby kupić w dużym mieście mieszkanie o powierzchni 74,5 m kw. Dla porównania w 2008 roku było to mniej niż 29 metrów.

Bańka spekulacyjna? Szybciej w Europie niż w Polsce

Stopy procentowe mogą się jednak w końcu kiedyś zmienić, więc aby porównywać się z innymi krajami porzućmy ten czynnik. Patrzmy tylko na to jak w okresie hossy wzrosły ceny nieruchomości i wynagrodzenia. Potrzebne dane publikuje Eurostat. Przy tym warto dodać, że dla wszystkich Państw liczymy o ile wzrosły ceny mieszkań od tzw. „dołka”. Dla każdego kraju określiliśmy więc moment, w którym rozpoczął się okres wzrostów cen trwający do dziś. W większości przypadków – w tym w Polsce - „bazą” były lata 2013 – 2014. Nie wszędzie jednak scenariusz był taki jak u nas.

Jaki jest efekt tych obliczeń? W Polsce ceny mieszkań rosły w trakcie obecnej hossy mniej więcej w takim samym tempie, w jakim rosły też dochody ludności. Takiej sytuacji może nam zazdrościć większość krajów Europejskich. Okazuje się bowiem, że standardem był wzrost cen nieruchomości 2-3 krotnie wyższy niż to o ile wzrosły dochody ludności. Było tak w Estonii, na Węgrzech, Słowenii, we Francji, w krajach Skandynawskich, Holandii, na Islandii, Czechach, Hiszpanii czy Niemczech. Nie brakuje przy tym jeszcze jaskrawszych przykładów – krajów, w których ceny nieruchomości poszły w górę nawet 4 czy 5 razy szybciej niż dochody obywateli. Z takim problemem boryka się Słowacja i Luksemburg.

Przy tym ważna jest jeszcze jedna uwaga. Dla niektórych krajów Eurostat wciąż nie opublikował informacji o dochodach za 2020 rok. Wtedy do wyliczeń przyjmowaliśmy dane za 2019 rok. Nie powinno to zamazywać zbyt mocno obrazu, bo w większości przypadków hossa trwa na starym kontynencie od co najmniej kilku lat. Brak jednej obserwacji nie powinien więc diametralnie zmieniać wyników.

Bartosz Turek, główny analityk