Zyskowne nieruchomości

Przeczytaj także: Rynek kredytów hipotecznych IX 2016

Ile można zarobić?

W poniższej tabeli zaprezentowane zostały stopy zwrotu jakie można uzyskać inwestując w zakup na rynku wtórnym 2-pokojowego mieszkania na wynajem w kilku różnych miastach (założenia symulacji poniżej). Jak widać w każdym przypadku rentowność roczna jest wyższa niż 10 proc. Dla porównania 10-letnia obligacja przyniesie nam tylko 4 proc. zysku.

1) średnia cena 2-pok. 50-metrowego mieszkania kupionego na rynku wtórnym wg serwisu www.szybko.pl (dane na I kw. 2006)
(2) średni dochód z wynajmu danego mieszkania
(3) rata kredytu na zakup danego mieszkania (okres spłaty 20 lat, oprocentowanie 5%)
(4) 10-letnia obligacja emerytalna z czerwca 2006 przy inflacji 2% rocznie (w pierwszym roku 5,25%)

Założenia dla obliczenia rocznej stopy zwrotu. Inwestujemy w mieszkanie na 10 lat. Kupujemy mieszkanie w całości na kredyt w złotówkach (okres spłaty 20 lat, oprocentowanie 5%). Koszty wstępne związane z zakupem 5% wartości mieszkania (pokrywamy je gotówką). Po 5 latach wynajmu „odświeżamy” mieszkanie za 10% jego początkowej ceny. Po 10 latach sprzedajemy mieszkanie i spłacamy resztę kredytu (brak prowizji za wcześniejszą spłatę). W trakcie ponosimy koszty – zakładamy czynsz i inne opłaty na poziomie 8 zł za m.kw. Od przychodu z wynajmu płacimy podatek ryczałtem. Zakładamy że średnio w ciągu roku mieszkanie jest wynajęte przez 10 miesięcy (w praktyce są przerwy w wynajmie np. wakacje w przypadku wynajmu studentom). Zakładamy wzrost wartości nieruchomości o 100% w ciągu 10 lat, a więc ok 7% rocznie.

Ile tego kredytu?

Tabela pokazuje zależność stopy zwrotu od tego w jakim stopniu mieszkanie sfinansujemy kredytem. Jak widać zysk z inwestycji jest najwyższy wówczas, gdy całe mieszkanie kupimy za pieniądze banku. Płacimy wówczas oczywiście odseteki. Mimo to, dzięki odroczeniu w czasie kosztów, zwiększamy zyskowność całego przdsięwzięcia o ponad połowę.

Jak działa dźwignia finansowa?

Nieruchomość to jedna z niewielu form inwestycji które można w całości lub większości sfinansować tanim kredytem. Dzięki temu można pokazać działanie tzw. dźwigni finansowej. Pokazuje ona jak bardzo efektywne jest skorzystanie z kredytu z relacji do zakupu za własne oszczędności.

* po uwzględnieniu rat zapłaconych w I roku spłaty kredytu