Kurs franka pogrąży rynek mieszkaniowy?

Przeczytaj także: Jak szalejący kurs franka wpłynie na raty kredytów?

W pierwszej kolejności należy oczekiwać znacznego wzrostu niejako „symetrycznej” awersji do ryzyka w ramach rynku kredytów hipotecznych. Z jednej strony sektor bankowy, w istotnej części zagrożony perspektywą mniej lub bardziej znaczących strat i koniecznością tworzenia na nie rezerw, a także ponoszenia innych kosztów utrzymywania systematycznie psującego się portfela kredytów walutowych, może ograniczyć w znacznym stopniu finansowanie rynku nieruchomości, zarówno w ramach klientów detalicznych jaki deweloperów.

Z drugiej strony potencjalni klienci hipoteczni banków będą odkładać decyzje o kupnie mieszkania w oczekiwaniu na rozwój sytuacji, która w obecnych okolicznościach wydaje się co najmniej niepewna. Tego typu okoliczności postawią w trudnej sytuacji deweloperów mieszkaniowych, którzy w ostatnich kwartałach, na fali znacznej poprawy koniunktury w pierwotnym segmencie mieszkaniowym, mocno przyśpieszyli z uruchamianiem nowych inwestycji. Ewentualny topniejący popyt na nowe mieszkania, połączony z asekuracyjną postawą banków w kwestii finansowania inwestycji deweloperskich, wymusi na deweloperach przeceny ich stawek ofertowych.

Dodatkowym ryzykiem skłaniającym przedsiębiorców budujących mieszkania na sprzedaż do obniżek cen może być perspektywa skokowego wzrostu wolumenu lokali oferowanych w ramach egzekucji komorniczych, z jakim należy się liczyć w związku z oczekiwaną zwyżką skali niewypłacalności frankowców – dodaje Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Ewentualny spadek cen o wymiernym charakterze na pierwotnym rynku mieszkaniowym uruchomi kolejne kostki nieruchomościowego domina, a wiec dalszy spadek poziomu zabezpieczenia portfela kredytowego banków, wzrost LtV wszystkich, także złotowych kredytów mieszkaniowych, powrót spowolnienia koniunkturalnego na rynku mieszkań z pierwszej ręki, a w końcu przecenę oraz pogłębienie marazmu we wtórnym segmencie rodzimej mieszkaniówki.

Krytyczne statystyki i mgliste perspektywy frankowców

Liczbę gospodarstw domowych posiadających kredyty mieszkaniowe denominowane we franku szwajcarskim szacuje się na około 550 tys. Według wstępnych szacunków na dzień dzisiejszy średnie saldo zadłużenia w złotych dla tych zobowiązań jest wyższe od wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, czyli LtV przekracza 100 proc. Z kolei średnia wskaźnika DTI (Debt to Income – wysokość miesięcznej raty w stosunku do dochodów) może przekraczać już poziom 50 proc.

Natomiast liczbę zagrożonych kredytów mieszkaniowych pozostających w gestii frankowców przed datą uwolnienia notowań franka do euro określano na 35 tys. Obecnie szacuje się, że jest to 3 razy więcej, a więc nawet ponad 100 tys.

Tego typu statystyki nie pozostawiają wątpliwości co do krytycznej sytuacji oraz typowo mglistych perspektyw niebezpiecznie licznej grupy gospodarstw domowych spłacających hipoteki denominowane w CHF, która może mieć bezpośrednie przełożenie na istotne pogorszenie stanu koniunktury szeroko pojętego rynku nieruchomości i to w długoterminowej perspektywie, ze wszelkimi konsekwencjami dla całej krajowej gospodarki.

Jarosław Jędrzyński – portal