Ponieważ w sobotę i niedziele były jakieś awarie powtarzam post wysłany w
piątek. Przepraszam wszytkich tych, którzy już go przeczytall

Mimo, że temat był już wielokrotnie omawiany postanowiłem zrobić dość staranną
symulację.
Dane liczbowe:
***************
Wielkość kredytu: 100.000 PLN
Okres kredytowania : 10 lat
Oprocentowanie kredytu w PLN: 6,62%
Oprocentowanie kredytu w CHF: 3,00%
Kurs kupna CHF w dniu 12.09.2003 : 2,7937
Kurs sprzedaży CHF w dniu 12.09.2003 : 2,9077
Roczny wzrost kursu sprzedaży CHF: 5,00%
****************
Dalsze założenia:
1. Oprocentowanie kredytów w PLN i CHF będzie stałe przez 10 lat. Jest to
założenie nie korzystne dla PLN ponieważ z bardzo dużym prawdopodobieństwem
oprocentowanie w PLN będzie spadać a w CHF nie lub bardzo mało. Oprocentowanie
w PLN odpowiada aktualnemu oprocentowaniu w KB przy wkładzie własnym od 5% do
40% a oprocentowanie CHF w wysokości 3% jest jednym z mniejszych na rynku.

2. Kursy kupna i sprzedaży obowiązujące w PKOBP

3. Założyłem że przez pierwszy rok od udzielenia kredytu kurs sprzedaży CHF nie
zmienia się. Następnie po roku wzrasta o 5% i taki kurs obowiązuje przez cały
drugi rok. Z kolei po drugim roku kurs sprzedaży CHF znowu wzrasta o 5% i
obowiązuje przez cały trzeci rok i tak dalej. Skąd wziąłem te 5%? Analizując w
money.pl kursy CHF w długoletnim przedziale (np. od 1995 roku) można zauważyć
taki właśnie wzrost. Oczywiście charakter zmian jest oscylacyjny ale po
uśrednieniu odpowiada to mniej więcej mojemu założeniu.

4. Kredyt jest spłacany równymi ratami kapitałowymi.

WYNIKI
Kredyt w PLN
Łączne raty kapitałowe - 100.000,00 PLN
Łączne raty odsetkowe - 33.375,83 PLN
RAZEM - 133.375,83 PLN
Kredyt w CHF
Łączne raty kapitałowe - 130.911,47 PLN
Łączne raty odsetkowe - 18.225,83 PLN
RAZEM - 149.137,30 PLN
*****************************************
RÓŻNICA na korzyść kredytu w PLN : 15.761 PLN.
*****************************************

Dodatkowe wyniki symulacji
1. RÓŻNICA się zeruje gdy roczny wzrost kursu sprzedaży CHF jest poniżej 2,48%.
Oznacza to, że kredyt w CHF na 10 lat staje się opłacalny gdy
a) oprocentowanie w PLN przez całe 10 lat będzie nie mniejsze niż 6,62%
b) oprocentowanie w CHF przez całe 10 lat będzie nie większe niż 3%
c) roczny wzrost kursu w CHF będzie nie większy niż 2,5%.
Moje uwagi: Założenie a) a przede wszystkim c) jest nie realne. Nie wyobrażam
sobie aby kurs CHF tak mało rósł ani żeby oprocentowanie w PLN nie spadło

2. RÓŻNICA przy okresie kredytowania 5 lat i 25 lat wynosi odpowiednio 6.630
PLN i 49.194 PLN - oczywiście na korzyść PLN.

Uwagi ogólne:
1. Zdaję sobie sprawę, że około 2008-2010 roku wprowadzimy EURO i dlatego tą
analizę trzeba by robić tylko do tego roku. Wynik jednak będzie bardzo podobny.
Jak ktoś jest tym zainteresowany to chętnie podejmę dyskusję i przedstawię
stosowne symulacje w rodzaju: biorę kredyt na 25 lat i jaka będzie sytuacja po
5-7 latach w przypadku kredytu w PLN i CHF.

REASUMUJĄC
************************
Z bardzo dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, iż kredyt w CHF jest mniej
opłacalny niż kredyt w PLN
************************

Pozdrowienia Tensor1


--
Wysłano z serwisu OnetNiusy: http://niusy.onet.pl

do góry

> Ponieważ w sobotę i niedziele były jakieś awarie powtarzam drugi post wysłany
w sobotę. Przepraszam wszytkich tych, którzy już go przeczytall

Tak jak pisałem w pierwszym poście moja symulacja nie uwzględniała, że
wprowadzimy EURO. Mówi się, że nastąpi to w latach 2008-2010. Przyjmijmy więc,
że nastąpi to w 2009, czyli za 6 lat. Teraz sprawa rocznego wzrostu kursu CHF.
Analizując różne okresy w money.pl otrzymamy, że
- od 1 stycznia 1995 (9 lat) wzrost o 50%
- od 1 stycznia 1997 (7 lat) wzrost o 33%
- od 1 stycznia 1999 (5 lat) wzrost o 17%
- od 1 stycznia 2001 (3 lata) wzrost o 15%
- od 1 stycznia 2002 (2 lata) wzrost o 20%
Takie nie regularne wzrosty wynikają z dużej oscylacji kursu. Jednakże z dużym
prawdopodobieństwem można założyć, że wzrost ten w ciągu roku waha od 3% do 5%.
Przyjmijmy jednak ostrożnie, że tylko w granicach 3%-4% a nawet załóżmy, że
tylko 3%. Dalej rozważmy LIBOR3M CHF. Jest on aktualnie na poziomie 0,26% a
więc nie ma już praktycznie co spadać, czyli jest bardzo mało prawdopodobne aby
oprocentowanie kredytów w CHF (aktualnie na poziomie 3%) spadło. Załóżmy więc,
że przez te 6 lat będzie stałe (jeżeli wzrośnie to kredyt w CHF stanie się
mniej opłacalny - co oczywiste). Inna sytuacja jest z WIBORem. Aktualnie jest
on na poziomie trochę powyżej 5% i ma tendencję spadkową. Myślę, że nie
popełnimy dużego błędu gdy założymy, że po 6 latach będzie on na poziomie 4%.

Reasumując zakładamy:
Dane liczbowe:
***************
Wielkość kredytu: 100.000 PLN
Okres kredytowania : 25 lat
Aktualne oprocentowanie kredytu w PLN: 6,62%
Oprocentowanie kredytu w PLN w 2009 : 5,62%
Stałe oprocentowanie kredytu w CHF: 3,00%
Kurs kupna CHF w dniu 12.09.2003 : 2,7937
Kurs sprzedaży CHF w dniu 12.09.2003 : 2,9077
Roczny wzrost kursu sprzedaży CHF: 3,00% - odpowiada to kursowi w 2009 na
poziomie 3,3708
****************
Rozważam kredyt na 25 lat ponieważ ten okres jest bardziej typowy dla kredytów
mieszkaniowych niż 10 lat (jak przyjmowałem w pierwszym poście); skrócenie
kredytu do 10 lat nie zmienia w sposób zasadniczy dalszych wniosków.


WYNIKI - STAN po 6 latach
Kredyt w PLN
Łączne raty kapitałowe - 24.000 PLN
Łączne raty odsetkowe - 32.466 PLN
Pozostały kapitał - 76.000 PLN
RAZEM - 132.466 PLN
Kredyt w CHF
Łączne raty kapitałowe - 26.929 PLN
Łączne raty odsetkowe - 17.737 PLN
Pozostały kapitał - 91.700 PLN
RAZEM - 136.366 PLN
*****************************************
RÓŻNICA na korzyść kredytu w PLN : 3.900 PLN.
*****************************************

Rozważmy teraz jeszcze kilka innych wariantów:

1. Roczny wzrost kursu sprzedaży CHF: 4,00% - odpowiada to kursowi w 2009 na
poziomie 3,5377. RÓŻNICA wynosi 9.552 PLN
2. Aktualne oprocentowanie kredytu w PLN 6,12% (tak jest w KB jeżeli wkład
własny jest powyżej 40%), wtedy w 2009 - 5,12% oraz roczny wzrost kursu
sprzedaży CHF: 3%. RÓŻNICA wynosi 6.549 PLN
3. Aktualne oprocentowanie kredytu w PLN 6,12% oraz roczny wzrost kursu
sprzedaży CHF: 4%. RÓŻNICA wynosi 12.201 PLN

I teraz najważniejsze. Przy aktualnym oprocentowaniu kredytu w PLN 6,12% i
oprocentowaniu 5,12% w 2009r. RÓŻNICA JEST RÓWNA ZERO, jeżeli

****************************
Roczny wzrost kursu sprzedaży CHF będzie wynosił TYLKO 1,8%, co oznacza, że
kurs ten w 2009 będzie wynosił 3,1790.
****************************
WNIOSKI
Z powyższej analizy wynika, że nie opłaca się kredyt w CHF jeżeli np.:
- roczny wzrost kursu sprzedaży CHF będzie co najmniej na poziomie 1,8% (3,1790
w 2009r)
- Oprocentowanie kredyty w PLN spadnie co najmniej z 6,12% do 5,12% w 2009
- Oprocentowanie kredytu w CHF będzie co najmniej na poziomie 3%.
Czy te trzy powyższe założenia są realne. Ja uważam, że jak najbardziej, ale
mogę się mylić. Proszę o dyskusję, tylko nie zarzucajcie mi, że
naciągam "założenia aby otrzymać wiadomą tezę". Te wyliczenia to czysta
matematyka i nie można się na nią obrażać. Powiem więcej z mojej analizy
wynika, że raczej zysku nie będzie a może być strata i to duża. Dlatego też
jeszcze raz radzę

****** Zapomnijmy o kredytach w CHF ********

Pozdrowienia Tensor1




--
Wysłano z serwisu OnetNiusy: http://niusy.onet.pl

do góry

Wszystkie wyniki, ktore przedstawiłem w ostatnich dwóch postach dotyczą spłaty
kredytu w równych ratach kapitałowych. Ponieważ były pytania a jak to się
zachowuje, gdy równe są łączne raty (kapitałowa i odsetkowa), to ponizej podaje
stosowne liczby.

Dane liczbowe:
***************
Wielkość kredytu: 100.000 PLN
Okres kredytowania : 25 lat
Aktualne oprocentowanie kredytu w PLN: 6,62%
Oprocentowanie kredytu w PLN w 2009 : 5,62%
Stałe oprocentowanie kredytu w CHF: 3,00%
Kurs kupna CHF w dniu 12.09.2003 : 2,7937
Kurs sprzedaży CHF w dniu 12.09.2003 : 2,9077
Roczny wzrost kursu sprzedaży CHF: 3,00% - odpowiada to kursowi w 2009 na
poziomie 3,3708
****************

WYNIKI - STAN po 6 latach
Kredyt w PLN
Łączne raty kapitałowe - 12.335 PLN
Łączne raty odsetkowe - 34.701 PLN
Pozostały kapitał - 87.664 PLN
RAZEM - 134.701 PLN
Kredyt w CHF
Łączne raty kapitałowe - 19.870 PLN
Łączne raty odsetkowe - 18.440 PLN
Pozostały kapitał - 99.345 PLN
RAZEM - 137.656 PLN
*****************************************
RÓŻNICA na korzyść kredytu w PLN : 2.955 PLN.
*****************************************

Rozważmy teraz jeszcze kilka innych wariantów:

1. Roczny wzrost kursu sprzedaży CHF: 4,00% - odpowiada to kursowi w 2009 na
poziomie 3,5377. RÓŻNICA wynosi 8.847 PLN
2. Aktualne oprocentowanie kredytu w PLN 6,12% (tak jest w KB jeżeli wkład
własny jest powyżej 40%), wtedy w 2009 - 5,12% oraz roczny wzrost kursu
sprzedaży CHF: 3%. RÓŻNICA wynosi 5.925 PLN
3. Aktualne oprocentowanie kredytu w PLN 6,12% oraz roczny wzrost kursu
sprzedaży CHF: 4%. RÓŻNICA wynosi 11.817 PLN

I teraz najważniejsze. Przy aktualnym oprocentowaniu kredytu w PLN 6,12% i
oprocentowaniu 5,12% w 2009r. RÓŻNICA JEST RÓWNA ZERO, jeżeli

****************************
Roczny wzrost kursu sprzedaży CHF będzie wynosił TYLKO 1,96%, co oznacza, że
kurs ten w 2009 będzie wynosił 3,2040.
****************************

Wnioski
Porównując dwa sposoby spłat, widać że zmiana sposobu (jak już wcześniej
wspominałem) nie wpływa radykalnie na wyniki. Zauważmy, tylko tyle, że nie
opłaca się kredyt w CHF, gdy
1.(raty kapitałowe równe) roczny wzrost kursu sprzedaży CHF będzie co najmniej
na poziomie 1,80% (3,1790 w 2009r)
2.(łączne raty równe) roczny wzrost kursu sprzedaży CHF będzie co najmniej na
poziomie 1,96% (3,2040 w 2009r)

Pozdrowienia Tenso1




--
Wysłano z serwisu OnetNiusy: http://niusy.onet.pl

do góry

> Wszystkie wyniki, ktore przedstawiłem w ostatnich dwóch postach
> dotyczą spłaty kredytu w równych ratach kapitałowych. Ponieważ były
> pytania a jak to się zachowuje, gdy równe są łączne raty (kapitałowa
> i odsetkowa), to ponizej podaje stosowne liczby.

Tensorku - nam wszystko dziala, nie musisz wysylac tego po 3 razy :)

do góry

Co jesli stopy pojda do gory?
Jesli ma byc ozywienie to stopy pojda do gory,
dlatego tez nei wierze w trwaly spadek stop w Polsce
Skoro tak to poco przeplacac % kredytow?

Co jesli uda ci sie przewidziec ruch na walucie?
Ktos kto bral w USD zarobil sporo
a efekt % kredytu wyszlo mu "ujemne" ;)

Poza tym walute kredytu zmienia sie co kilka lat
w zaleznosci od "mody" na walute ;)

PZDR

Exxon

do góry

> Co jesli stopy pojda do gory?
> Jesli ma byc ozywienie to stopy pojda do gory,
> dlatego tez nei wierze w trwaly spadek stop w Polsce
> Skoro tak to poco przeplacac % kredytow?

Jeżeli WIBOR3M pójdzie istotnie w górę zaś kurs sprzedaży CHF sie utrzyma to
OCZYWIŚCIE, że nie mam racji. Ja w to jednak nie wierzę.

> Poza tym walute kredytu zmienia sie co kilka lat
> w zaleznosci od "mody" na walute ;)

Taka moda może Cię trochę kosztować (prowizja)a czasami nawet zmiana banku
(wtedy wpisy do hipoteki). Ta zmiana banku może byc potrzebna bo z reguły nie
ma banku, którego oferta we wszystkich walutach była by bardzo atrakcyjna.

Zwróć jeszcze uwage na to, większość banków przelicza walute1 na PLN a
następnie PLN na walute2. Zapewniam Cię, że na tym przeliczeniu nie wyjdziesz
najlepiej.

Pozdrowienia Tensor1

--
Wysłano z serwisu OnetNiusy: http://niusy.onet.pl

do góry

bk4ck4$k4b$...@n...onet.pl,
Michał 'Amra' Macierzyński <m...@p...pl>:

> Tensorku - nam wszystko dziala, nie musisz wysylac tego po 3 razy :)

To sa 3 rozne posty, Amra.
P.S. Wstydz sie ;)

--
Robert
User in front of @ is fake, actual user is: mkarta

do góry

"" <t...@p...onet.pl> napisal:

>Jeżeli WIBOR3M pójdzie istotnie w górę zaś kurs sprzedaży CHF sie utrzyma to
>OCZYWIŚCIE, że nie mam racji. Ja w to jednak nie wierzę.

Otóż to, tu tkwi sedno sprawy, swoją wiarę sprzedajesz na grupie jako
wiedzę...
--
Robert Kamiński

do góry

> Otóż to, tu tkwi sedno sprawy, swoją wiarę sprzedajesz na grupie jako
> wiedzę...

Jeśli już to sprzedaje wiarę jako wiarę - są konkretne założenia i
konkretne obliczenia, z którymi można się zgadzać lub nie. Do uznania
tych założeń za błędne przydałyby się jakieś konkretne kontrargumenty...
A może te argumenty są objęte jakąś bliżej nieokreśloną tajemnicą?

Tomek

do góry

Tomek <m...@p...onet.BLABLA.pl> napisal:

>A może te argumenty są objęte jakąś bliżej nieokreśloną tajemnicą?

Nie są, wystarczy przejrzeć posty..., ale proszę bardzo krótki pokaz
względności argumentów tensora:
- od 15.09.1995 wzrost o 39,75% (wg tensora 50%)
- od 15.09.1996 wzrost o 26,77%
- od 15.09.1997 wzrost o 20,63% (wg tensora 33%)
- od 15.09.1998 wzrost o 10,68%
- od 15.09.1999 wzrost o 6,15% (wg tensora 17%)
- od 15.09.2000 wzrost o 12,32%
- od 15.09.2001 wzrost o 10,85% (wg tensora 15%)
- od 15.09.2002 wzrost o 2,52% (wg tensora 20%)

Opierałem się o dane z money.pl i każdy może to sobie sprawdzić.

Wykres dewaluacji PLN względem CHF wygląda więc mniej więcej tak:

1995 ****************
1996 ***********
1997 ********
1998 ****
1999 **
2000 *****
2001 ****
2002 *

i dla pełniejszego oglądu wykres inflacji w Polsce:

1995 ***********
1996 ********
1997 ******
1998 *****
1999 ***
2000 ****
2001 **
2002 *
2003 * (prognoza)

Jak to się ma do argumentacji tensora niech sobie każdy odpowie sam...
--
Robert Kamiński

do góry