Rynek kredytów hipotecznych 2008

Przeczytaj także: Kredyty walutowe mocno ograniczone

Wprowadzone w tym okresie podwyżki marż można zaś nazwać kosmetycznymi. Jedynie zwiększająca się systematycznie różnica kursowa była przejawem rosnących kosztów kredytów.

Warto zwrócić uwagę, że w tym czasie znaczenie wzrósł udział kredytów refinansowych, co było spowodowane dwoma czynnikami. Mniejsza liczba nowo udzielanych kredytów skłoniła banki do zainteresowania się przejęciem klientów konkurencji. Nie bez znaczenia były także walory „refinansówek”. Po pierwsze, takie kredyty potwierdzają możliwości finansowe kredytobiorcy, mającego już historię regularnie spłacanych rat. Po drugie wskaźnik LTV (kwota kredytu odniesiona do wartości nieruchomości) jest dla banku bezpieczniejszy, ponieważ często wartość nieruchomości kredytobiorcy jest wyższa, a pożyczony i spłacany już kapitał – nawet, jeśli niewiele – niższy.

Chcąc zachęcić klientów do refinansowania, banki wprowadziły oferty z uproszczoną procedurą badania zdolności kredytowej, bazującą na dotychczasowej terminowej spłacie rat. Poza tym wiele banków oferowało możliwość uzyskania w ramach kredytu refinansowego dodatkowej kwoty do przeznaczenia na dowolny cel, czy też spłatę innych drobnych zobowiązań.

Sytuacja zmieniła się diametralnie we wrześniu, kiedy z powodu kryzysu zaufania, trudności w dostępie do kapitału oraz drastycznego wzrostu jego kosztu, banki zostały zmuszone do ograniczenia udzielania kredytów hipotecznych. Do tego dołączyła niepewność co do cen na rynku nieruchomości i obawy o spowolnienie gospodarcze, które mogłoby negatywnie wpłynąć na jakość portfela kredytowego. Zmiany dotknęły głównie ofertę kredytów walutowych, w tym w przeważającym stopniu we frankach szwajcarskich, a część banków w ogóle wycofało – dobrowolnie lub zgodnie z zaleceniem Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) – finansowanie w walutach. Z kolei inne zaczęły wymagać wkładu własnego niekiedy w wysokości 20-30 proc. i znacznie podwyższyły marże.

O ile jeszcze w sierpniu średnia marża dla kredytu we frankach wahała się w granicach 1-1,5 p.p., to obecnie (pod koniec roku) zbliża się nawet do 3 p.p. Aktualnie na kredytowanie w tej jeszcze do niedawna zdecydowanie najpopularniejszej walucie mogą więc liczyć jedynie osoby posiadające wolne środki, a finansowanie nieruchomości w 100 proc. dostępne jest wyłącznie dla ponadprzeciętnie zarabiających. Oprócz podwyżek marż i wymogu posiadania wkładu własnego, w przypadku kredytów walutowych zaostrzone zostały także zasady obliczania zdolności kredytowej. Inna istotna zmiana to podniesienie wymogów względem inwestycji deweloperskich. Niektóre banki wymagają wysokiego stopnia zaawansowania robót budowlanych lub nawet ich ukończenia, wpłat poprzez rachunek powierniczy, czy też zapewnionego finansowania bankowego dla dewelopera.

Trudności z dostępem do kredytów we frankach szwajcarskich sprawiły, że do łask kredytobiorców zaczęły powracać kredyty złotowe, chociaż do września ich udział wśród nowo udzielanych kredytów był znikomy. W tym przypadku nadal możliwe jest finansowanie pełnej wartości nieruchomości. Więcej klientów posiada też zdolność kredytową. W przeciwieństwie do kredytów w walucie, marże kredytów złotowych nie uległy dużemu podwyższeniu (nadal można otrzymać kredyt w złotych z marżą w granicach 1,5 p.p). Nie zmienia to jednak faktu, że pożyczanie w polskiej walucie jest wyraźnie droższe niż we frankach szwajcarskich.
Alternatywą dla niedostępnych kredytów w szwajcarskiej walucie mogłyby być kredyty w euro lub dolarach. Dostęp do tych walut na rynku międzybankowym nie jest tak ograniczony, jak w przypadku franka, a stopy procentowe są niższe niż w Polsce. Dla przykładu 3-miesięczny LIBOR dla euro wynosi 3,20, a dla dolara 1,85 w porównaniu do WIBOR-u, którego wartość pod koniec grudnia wynosiła 5,92 (na podstawie LIBOR-u i WIBOR-u ustalane jest oprocentowanie kredytów). Niezależnie od wyższej marży w przypadku kredytów walutowych (2,5 p.p.), ich rata i tak jest niższa niż przy kredycie złotowym z marżą 1,5 p.p., co pokazują wyliczenia na przykładzie przeciętnego kredytu mieszkaniowego w wysokości 300 tys. złotych zaciągniętego na 30 lat.