Rynek kredytów hipotecznych 2008

Przeczytaj także: Kredyty walutowe mocno ograniczone

Po uspokojeniu nastrojów na rynku kredytowym – do czasu przedstawienia przez KNF propozycji nowej rekomendacji „T” – można jeszcze było oczekiwać pojawienia się nowych tańszych ofert kredytów w euro i dolarach. Aktualnie jednak większość banków zaostrzyła zasady udzielania kredytów także w tych dwóch walutach i oczywiście we frankach.

Warto jednak zwrócić uwagę, że o ile kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości we frankach dla wielu klientów jest nie do zdobycia, o tyle w euro i dolarze dostępny jest on już w kilku bankach. I tak zadłużyć się bez wkładu własnego w dolarze można w Banku BOŚ, mBanku i MultiBanku, a w euro – oprócz już wymienionych – także w Deutsche Banku PBC i DnB Nord. Biorąc pod uwagę brak franka szwajcarskiego na rynku i panujące nastroje, trzeba pogodzić się z faktem, że to najprawdopodobniej jedna z tych dwóch walut zajmie miejsce „szwajcara”. Era kredytów hipotecznych we franku szwajcarskim bezpowrotnie należy w Polsce do przeszłości.

Wspomniana propozycja rekomendacji „T” wprowadza m.in. obowiązek posiadania 20-proc. wkładu własnego w przypadku kredytów walutowych udzielanych na okres dłuższy niż pięć lat. W praktyce oznacza to, że takie kredyty będą dostępne w przypadku remontów, wykończenia i budowy domu, o ile kredytobiorca posiada już działkę, a także dla osób zamożnych z oszczędnościami na wkład własny czy też mających inną nieobciążoną kredytem nieruchomość, mogącą stanowić dodatkowe zabezpieczenie. Dla pozostałych pozostają kredyty w złotych, chociaż może się też okazać, że i one mogą stać się trudniej dostępne. Propozycja rekomendacji „T” zakłada bowiem zaostrzenie sposobu obliczania zdolności kredytowej. Miesięczne zobowiązania nie mogą przekraczać 50 proc. dochodu, a do wyliczeń powinien być przyjmowany dochód pomniejszony o miesięczne wydatki gospodarstwa domowego.

Te dwa ograniczenia będą mieć największy wpływ na rynek kredytów hipotecznych i mogą skutkować jeszcze większym spowolnieniem niż to, z którym już teraz mamy do czynienia. Banki już dokonały znacznego samoograniczenia w polityce kredytowej i wydaje się, że potrzebne jest ich zachęcenie do ponownego podjęcia akcji kredytowej na szerszą skalę, a nie dalsze jej ograniczenie. Prognozuje się, że w przyszłym roku wolumen udzielanych kredytów zmniejszy się o ok. 40 proc. Oprócz wyraźnego spadku liczby transakcji, przyczynią się do tego zmniejszone poprzez wymóg posiadania wkładu własnego i spadek cen nieruchomości, kwoty kredytów. Przy aktualnych marżach, nieopłacalne stanie się też refinansowanie.

Proponowana rekomendacja kładzie również nacisk na konieczność monitorowania wartości przyjętych zabezpieczeń oraz zdolności kredytowej. Nadzorca zamierza też uregulować kwestię rozdzielenia kompetencji decyzyjnych w zakresie podejmowania decyzji kredytowych od funkcji sprzedażowych.

Warto też zwrócić uwagę na inicjatywę uporządkowania kwestii spreadu walutowego, który obecnie nie jest w żaden sposób regulowany. Rekomendacja zakłada konieczność informowania klienta o mechanizmie przeliczenia walutowego. Pytaniem otwartym pozostaje kwestia, czy ograniczy się to tylko do informowania, czy też pociągnie za sobą ograniczanie dowolnego kształtowania wielkości różnicy kursowej przez banki. Przez ostatnie pięć lat zwiększyła się ona ze średniego poziomu 2-3 proc. do 5-6 proc., a w niektórych przypadkach sięgnęła nawet ok. 10 proc. Wydaje się, że mowa raczej o wprowadzeniu obowiązku informacyjnego, gdyż interwencja w kształtowanie spreadu walutowego oznaczałoby ograniczenie swobody prowadzenia polityki cenowej banków.

Biorąc po uwagę konieczność przeprowadzenia konsultacji przed wprowadzeniem rekomendacji „T”, zacznie ona prawdopodobnie obowiązywać najwcześniej w marcu 2009 r. Paradoksalnie chwilowo może ona ożywić rynek, tak jak miało to miejsce w przypadku poprzedniej rekomendacji „S”. Zapowiedzi ograniczenia dostępu do kredytów walutowych spowodowały wtedy wzrost liczby osób zainteresowanych kupnem nieruchomości jeszcze przed wejściem w życie zmian.