Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym?

Przeczytaj także: Ceny mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym w górę w II kw. 2023

Poszukiwania mieszkania na rynku wtórnym możemy rozpocząć sami, przeglądając strony internetowe, ogłoszenia w gazetach lub na miejskich tablicach ogłoszeń. Niestety ten sposób oprócz tego, że jest bezpłatny, nie ułatwi nam zadania. Będziemy musieli przeprowadzić wstępną selekcję, obejrzeć każde mieszkanie i sami zweryfikować, czy spełnia ono nasze wymagania, czy też nie. Jest to czasochłonne i często wymaga fachowej wiedzy. Warto bowiem sprawdzić sprawność instalacji gazowej, elektrycznej czy też sposób kładzenia płytek w łazience, aby za kilka tygodni po kupnie „mieszkania po remoncie” nie okazało się, że jest ono niezdatne do zamieszkania.

Trzeba też zwrócić uwagę, na jakim znajduje się osiedlu, czy w pobliżu nie ma linii wysokiego napięcia lub nadajników wywołujących silne pole magnetyczne, a jeśli jesteśmy alergikami – czy w pobliżu nie ma np. drzew, na pyłki których jesteśmy uczuleni. Sprawdzić, czy wszystko (np. domofony, oświetlenie klatki, oświetlenie okolicy) działa poprawnie. Bardzo ważne jest też usytuowanie budynku, to na którą stronę wychodzą okna sypialni i czy w salonie nie będzie panowała ciemność z powodu blisko rosnących drzew. Nie bez znaczenia są też węzły komunikacyjne, szkoły i przedszkola, jeśli takie są lub będą potrzebne. Trzeba obejrzeć nie tylko mieszkanie, ale także podwórko, piwnicę, klatkę schodową, bo ich wygląd może wiele powiedzieć o przyszłych sąsiadach.

Warto jest też znać podstawowe zagadnienia prawne, które w czasie zakupu mieszkania oraz w trakcie jego użytkowania mogą się pojawić i sprawić sporo problemów – przede wszystkim wpisy w księdze wieczystej nieruchomości dokonywane na przestrzeni lat. To z nimi związane jest tzw. domniemanie prawne, czyli przyjmuje się za pewne (jeżeli nie zostanie udowodnione co innego), że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością (czyli prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie). Niezgodność treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta jedynie w drodze odpowiedniego procesu cywilnego.

W księdze wieczystej w pierwszej kolejności sprawdzić należy, kto jest obecnym właścicielem nieruchomości i czy nabył ją zgodnie z prawem. Ma to istotny wpływ na szybkość rozpatrywania wniosku kredytowego i decyzji kredytowej w ogóle, ponieważ bank niechętnie udziela kredytu, którego zabezpieczeniem miałaby być nieruchomość o niejasnym stanie prawnym. Chociaż według zasad prawa cywilnego w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe (kupując nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, stajemy się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nie była). Jest to wyjątek od zasady, że nikt nie może udzielić więcej praw, niż sam ma.

Analizując zapisy w księdze wieczystej, zwróćmy uwagę na dział III, gdzie znajdują się prawa rzeczowe, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości. Należy sprawdzić, czy osoba trzecia nie ma żadnych praw związanych z użytkowaniem mieszkania.