Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym?

Przeczytaj także: Ceny mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym w górę w II kw. 2023

Równie istotne jest sprawdzenie działu IV księgi, gdzie wpisywane są hipoteki z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych ich cech. Jeśli okaże się, że dane mieszkanie obciążone jest hipoteką, zbywca mieszkania powinien uzyskać od banku (bo najczęściej bank ma tu pierwszeństwo wpisu) zgodę na całkowitą spłatę zadłużenia i zwolnienie hipoteki. Bez takiego dokumentu nabywca nie uzyska kredytu.

W przypadku kredytowania kupna obciążonego mieszkania bank najpierw wypłaci część kredytu przeznaczoną na spłatę kredytu zbywcy (bezpośrednio na konto do spłaty tego kredytu). Po otrzymaniu zaświadczenia o jego całkowitej spłacie i zgody na wykreślenie hipoteki dokonuje się wpłaty pozostałej części ceny na konto zbywcy. Terminy płatności w umowie przedwstępnej i akcie notarialnym muszą uwzględniać czas, jaki jest potrzebny na zaksięgowanie wcześniejszej spłaty i uzyskanie poszczególnych dokumentów. Banki bardzo często wymagają takiej formy spłaty.

Warto jest przyjrzeć się dokładnie aktowi notarialnemu, jaki posiada właściciel mieszkania. Jeśli aktu notarialnego nie ma, należy zapytać, na jakiej podstawie zostało nabyte prawo do nieruchomości. Może to być np. przydział mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej. Wówczas również należy sprawdzić związany z tym dokument, nawet jeśli nie budzi wątpliwości. Trzeba udać się do spółdzielni i zapytać, czy mieszkanie nie jest zadłużone z tytułu zaległości czynszowych lub nie jest zajęte przez komornika. W takiej bowiem sytuacji uzyskanie kredytu hipotecznego wiąże się z dodatkowymi trudnościami i zbieraniem dokumentów pozwalających na skredytowanie zakupu zadłużonego mieszkania. Warto też sprawdzić, kto jest w mieszkaniu zameldowany i czy jest to meldunek tymczasowy czy stały.

Tytuł prawny do nabywanej nieruchomości ma znaczenie w momencie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Kiedy jest to mieszkanie własnościowe, bank wymaga jedynie umowy przedwstępnej, aktu notarialnego zbywcy (lub innego tytułu prawnego nabycia mieszkania) oraz odpisu z księgi wieczystej. Jeśli natomiast jest to własność spółdzielcza, dodatkowo trzeba będzie uzyskać ze spółdzielni zaświadczenie o braku zaległości czynszowych, a w sytuacji, gdy nie ma założonej księgi wieczystej – zgodę na jej wyodrębnienie.

Wszystkich wyżej wymienionych trudności można uniknąć, decydując się na zakup mieszkania za pośrednictwem agencji nieruchomości. Wprawdzie takie pośrednictwo jest płatne, ale pomoc specjalisty w tym zakresie jest nieoceniona. Biuro nieruchomości powinno pomóc sprawdzić stan prawny i techniczny kupowanego mieszkania.

Dlatego, jeśli zdecydujemy się na pomoc agencji w tym zakresie, należy wybrać taką, która ma już ugruntowaną pozycję na rynku, w której pracują doświadczone i wykwalifikowane osoby. Pomoc w sprawdzeniu stanu prawnego oferują też doradcy finansowi, którzy mają doświadczenie w analizowaniu dokumentów finansowych czy prawnych i potrafią zauważyć ewentualne nieścisłości czy błędy. Dodatkowo podpowiedzą, jak powinna wyglądać dobrze skonstruowana umowa przedwstępna oraz jakie dokumenty będą wymagane przez bank.