Czy rynek nieruchomości czeka korekta?

Przeczytaj także: Czy ceny nieruchomości spadną?

Warto przy tym zauważyć, że o ewentualności kryzysu nie mówimy już tylko w kontekście Wielkiej Brytanii. Zawirowania na rynku nieruchomości zbliżają się coraz bliżej naszych granic. W artykule z 10 września The Wall Street Journal pisze o rosnących obawach dotyczących sytuacji na rynkach nieruchomości w krajach bałtyckich i na Bałkanach. Dla przypomnienia – na tych rynkach w zeszłym roku ceny poszły w górę nawet o 60-70 proc. W tej sytuacji banki w takich krajach, jak Rumunia, Bułgaria, a bliżej nas Łotwa i Estonia, zaczynają zacieśniać warnki kredytowania. Brakuje też popytu, bo kupujący wstrzymują się z zakupami.

Jeśli problem dotyka kraje, które u nas niedawno reklamowano jako doskonałą inwestycję, to z jakiego powodu Polska ma być swego rodzaju enklawą? Głównym argumentem jest wzrost płac. Problem w tym, że o ile podwyżki stóp procentowych są w miarę pewne i dotkną dokładnie wszystkich kredytobiorców, to już ze wzrostem pensji nie jest już tak pewne. Warto zauważyć, że mówimy również o statystyce, a to sprawia, że nie wszystkim pensje wzrastają w takim samym stopniu. No i rzecz najważniejsza. Klienci widzą o ile wzrosły już koszty obsługi kredytu i mają świadomość, że w najbliższym czasie będą kolejne podwyżki stóp procentowych. Wolą zatem powstrzymać się z decyzją, co przychodzi tym łatwiej, że ceny nieruchomości stanęły w miejscu. Im dłużej zaś będą zwlekać z decyzją, tym gorzej dla sprzedających. To oczywiście może po pewnym czasie wpłynąć na ofertę banków. Można się spodziewać, że będą one podchodziły do ryzyka bardziej konserwatywnie niż ma to miejsce obecnie. Zwiastunem tego jest brak licznych o tej porze promocji, zachęcających do zaciągnięcia kredytu.

Inną jaskółką zmian, na którą warto zwrócić uwagę, są duże zmiany na rynku pośredników kredytowych w pierwszym półroczu tego roku. Wartość udzielonych za pośrednictwem Open Finance produktów kredytowych wyniosła w tym czasie 2,0 mld PLN, wobec 1,2 mld PLN w I półroczu 2006 r. i 2,9 mld PLN w całym roku 2006 r. Sprzedaż produktów inwestycyjnych w analogicznym okresie 2007 r. osiągnęła poziom 443 mln PLN (wobec 137,9 mln PLN w I półroczu 2006 r. i 300,0 mln PLN w całym 2006 r.). Mimo tak dużych wzrostów sprzedaży, zysk za pierwszą połowę 2007 r. wyniósł 10,9 mln PLN netto. To oczywiście bardzo dobry wynik, jednak zastanawiające jest, że za cały 2006 r. Open zarobił 19,0 mln PLN netto. Na te stosunkowo kiepskie wyniki wpływ miało wiele czynników, ale pamiętajmy, że to wszystko dzieje się w sytuacji, kiedy rynek jest rozgrzany do czerwoności, a banki notują kolejne rekordy wysokości udzielonych kredytów. Czy to tylko przypadek, że w jednym momencie na sprzedaż wystawiono trzy duże firmy pośrednictwa kredytowego i to w momencie, kiedy rynek ma takie dobre perspektywy? To oczywiście tylko otwarte pytania, a odpowiedzi na nie udzielą nam najbliższe miesiące.

Warto jednak potraktować poważnie lekcje płynące z innych rynków. Również te, że po momencie szaleńczych wzrostów, zawsze przychodzi moment, w którym następuje pewna korekta cen. W naszym przypadku będzie to dotyczyło przede wszystkim gorszych lokalizacji i starych bloków. To tutaj należy spodziewać się w pierwszej kolejności spadków cen. Jak będą one duże zależy przede wszystkim od dwóch czynników – sytuacji na rynkach międzynarodowych, a w dalszej kolejności polityki kredytowej banków. Jeśli tylko dojdzie do zmniejszenia apetytu na ryzyko z ich strony i przy udzielaniu będą nawet tylko trochę bardziej konserwatywne niż obecnie, nic nie powstrzyma korekty cen. Pamiętajmy bowiem, że cały ostatni wzrost cen nieruchomości odbywał się na kredyt. I to właśnie tu naszym zdaniem, a nie w stronie podażowej, tkwi klucz do odpowiedzi, czy czeka nas korekta cen nieruchomości, czy „tylko” miękkie lądowanie.