Inwestycja w mieszkanie na wynajem w małym mieście. Czy to się opłaca?

Przeczytaj także: Inwestycja w mieszkanie na wynajem w średnim mieście. Czy to ma sens?

Platforma Rentier.io wzięła pod lupę 54 tysiące ofert najmu mieszkań oraz zakupu lokali mieszkalnych w małych miejscowościach. Analizą objęto anonse opublikowane w internecie na przestrzeni całego minionego roku. Bazując na tych danych, wyliczono stopy zwrotu z inwestycji (ROI z ang. Return on Investment) brutto, jakie można uzyskać przez 12 i 11 miesięcy najmu. Następnym krokiem było stworzenie rankingu 25 najbardziej dochodowych małych miast.

Liderem zestawienia okazały się Piekary Śląskie, gdzie zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem sięgnął 12,24% brutto w skali roku. Srebrny medal powędrował do Będzina (11,24%), a a na ostatnim miejscu podium uplasowały się Świętochłowice z wynikiem 11,17%, przy założeniu, że najem trwać będzie 12 miesięcy. Górny Śląsk triumfuje, ale małe miasta z innych regionów Polski również oferują całkiem niezłe zyski. Gdzie jeszcze warto zainwestować?

Małe, a z potencjałem

Mediana ROI brutto dla najlepszej trójki zestawienia wyniosła aż 11,25%, dla pierwszej dziesiątki 10,32%, a dla dwudziestki piątki 9,10%. Powyższe rezultaty plasują inwestycje w mieszkanie na wynajem w małych miejscowościach na tle tych większych na bardzo dobrym poziomie. Bowiem, mediana zwrotu z inwestycji brutto dla najlepszych trzech pierwszych dużych miast, tj. Gdańska, Warszawy, Wrocławia wyniosła 8,26%, dla pierwszej dziesiątki 7,83%, a dla dwudziestki piątki 7,6%.

– O ile faktycznie relacja cen najmu do cen sprzedaży, na podstawie zagregowanych danych, kształtuje się korzystnie w małych miastach, nie oznacza to jednak, że wszystkie inwestycje w mieszkania na wynajem w takich miejscowościach są opłacalne. Ogólna koniunktura, w tym również popyt zarówno na zakup, jak i wynajem mieszkań w małych miejscowościach są zazwyczaj uzależnione od dostępności miejsc pracy w okolicznych średnich lub dużych miastach – mówi Anton Bubiel, prezes zarządu Rentier.io. – Przykładem może być czołówka rankingu, miasta znajdujące się w obszarze GOP (Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego), gdzie zlokalizowana jest spora liczba zakładów przemysłowych i wydobywczych. Firmy te są szansą dla regionu i rozwoju pobliskich miast, lecz mogą być również dla nich zagrożeniem. Zamknięcie, przeniesienie działalności lub trudności tych dużych przedsiębiorstw, mogą w krótkim czasie spowodować negatywne zmiany na rynku lokalnym, w tym okolicznych mniejszych miejscowościach. Pod tym kątem inwestycje w mieszkania na wynajem w dużych miastach są dużo bardziej bezpieczne. Czynników wpływających na popyt na wynajem mieszkań jest tu dużo więcej i często nie są one skorelowane ze sobą – podsumowuje Bubiel z Rentier.io.

Podsumowując, inwestycje w mieszkanie na wynajem w małych miejscowościach mogą być również interesującą opcją dla inwestorów. Należy jednak mieć na uwadze, że mniejsze miasta charakteryzuje większe ryzyko inwestycyjne, wynikające m.in. z mniejszej stabilności makroekonomicznej i inwestycyjnej. Niższa podaż mieszkań oferowanych przez deweloperów czy popyt ze strony wynajmujących, także implikują mniejsze bezpieczeństwo dla tego typu projektów inwestycyjnych.

Jak zostało opracowane to zestawienie?

Rentier.io przygotował ranking rentowności najmu w małych miastach na podstawie analizy 54323 ofert mieszkań o powierzchni 44-55 metrów kwadratowych, tj. lokali najczęściej występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 I do 31 XII 2018 r., w tym 8700 ogłoszeń cen najmu oraz 45623 ogłoszeń cen zakupu mieszkań w 45 miastach Polski z liczbą mieszkańców w przedziale 50 - 100 tys.: Bełchatów, Będzin, Biała Podlaska, Chełm, Ełk, Głogów, Grudziądz, Inowrocław, Jastrzębie-Zdrój, Jaworzno, Jelenia Góra, Kędzierzyn-Koźle, Konin, Legionowo, Leszno, Lubin, Łomża, Mielec, Mysłowice, Ostrołęka, Ostrowiec Świętokrzyski, Ostrów Wielkopolski, Pabianice, Piekary Śląskie, Piła, Piotrków Trybunalski, Pruszków, Przemyśl, Racibórz, Siedlce, Siemianowice Śląskie, Słupsk, Stalowa, Wola, Stargard, Suwałki, Świdnica, Świętochłowice, Tarnowskie Góry, Żory. Z powyższej listy zostały wybrane tylko te miasta, dla których w trakcie 2018 roku zostało opublikowanych minimum 100 ofert najmu mieszkań o powierzchni 44-55 metrów kwadratowych, a następnie wyselekcjonowane najlepsza dwudziestka piątka. Stopy zwrotu z inwestycji, tzw. ROI, prezentowane w powyższym opracowaniu są wartościami brutto, tj. przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów, z którymi wiąże się zakup mieszkania, m.in. kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników.