eGospodarka.pl

eGospodarka.plFinanseArtykułyPorady finansowe › Inwestycja w mieszkanie na wynajem: jak zarobić najwięcej?

Inwestycja w mieszkanie na wynajem: jak zarobić najwięcej?

2018-11-21 00:20

Inwestycja w mieszkanie na wynajem: jak zarobić najwięcej?

Jak sfinansować zakup mieszkania na wynajem, aby najwięcej zarobić? © Tinnakorn - Fotolia.com

PRZEJDŹ DO GALERII ZDJĘĆ (3)

Rekordowo niskie stopy procentowe sprawiają, że lokata bankowa daje zarobić co najwyżej 2,5% w skali roku. W takich realiach inwestycja w mieszkanie na wynajem jawi się jako rozwiązanie nader opłacalne. Zyski mogą być nawet kilkukrotnie wyższe. Wiele zależy jednak od sposobu sfinansowania zakupu. Czy lepiej kupić lokal za gotówkę czy na kredyt?
Doniesienia napływające z rynku wskazują, że już od kilku lat inwestycja w mieszkanie na wynajem finansowana jest przede wszystkim gotówką. W ten sposób Polacy płacą za ponad połowę lokali kupowanych od deweloperów. I wprawdzie odsetek ten na przestrzeni ostatnich miesięcy nieco się skurczył (z 62% do 53%), to i tak w zakupach ciągle dominuje gotówka. Czy faktycznie jest to najbardziej efektywne kosztowo rozwiązanie?

Co mówią liczby?


Aby móc udzielić odpowiedzi na powyższe pytanie, warto odwołać się do konkretnego przykładu i określić dla niego wskaźnik rentowności własnego kapitału, tj. ROE (Return on Equity), będący metodą oceny efektywności ekonomicznej inwestycji. Analitycy platformy Rentier.io przeanalizowali zakup mieszkania o następujących parametrach: 2 pokoje, zlokalizowane na warszawskim Bemowie, którego cena ofertowa wynosi 240 tys. zł (do remontu), powierzchnia 34,1 m2, ostatnie (10) piętro w bloku, czynsz miesięczny 280 zł, wystawione na sprzedaż na jednym z najpopularniejszych portali ogłoszeniowych.

Zakup za gotówkę


Założenia, które zostały przejęte:
  • okres inwestycji – 30 lat
  • nakłady na wykończenie – 17 000 zł (mieszkanie jest do remontu, więc założono 500 zł/m2 dodatkowych kosztów)
  • wydatki na nowe meble i AGD – 17 000 zł
  • szacowany przychód z najmu – 2 100 zł (na podstawie estymacji platformy Rentier.io)
  • liczba miesięcy najmu w roku – 11 miesięcy (konserwatywne założenie - średnio jeden miesiąc pustostanu rocznie)
  • koszty niewielkiego remontu – odświeżenia mieszkania co 3 lata – 500 zł
  • koszty większego remontu co 10 lat – 10 000 zł
  • koszty doposażenia mieszkania co 2 lata – 500 zł
  • 150 zł rocznie na różne niespodziewane wydatki, np. awarie.

fot. mat. prasowe

Wskaźniki efektywności zakupu nieruchomości za gotówkę oraz pozostałe parametry ekonomiczne nabycia

W przypadku kredytowania zakupu nieruchomości, rentowność kapitału własnego - ROE brutto wynosi 5,58% brutto.

W przypadku kredytowania zakupu nieruchomości, rentowność kapitału własnego - ROE brutto wynosi 5,58% brutto, czyli jest ponad dwukrotnie wyższy niż w przypadku wysoko oprocentowanej obecnie lokaty bankowej – 2,5% brutto.

Mieszkanie kupowane na kredyt


Na potrzeby kredytu zostały przyjęte następujące założenia:
  • wkład własny – 20%
  • oprocentowanie kredytu (WIBOR + marża) – 3,5%
  • nakłady na wykończenie zostaną pokryte także z kredytu

fot. mat. prasowe

Wskaźniki efektywności zakupu nieruchomości na kredyt oraz pozostałe parametry ekonomiczne nabycia

W przypadku kredytowania zakupu nieruchomości, rentowność kapitału - ROE brutto - wynosi aż 17,68%.


Zatem, w przypadku kredytowania zakupu nieruchomości, rentowność kapitału - ROE brutto - wynosi aż 17,68%, czyli ponad trzy razy więcej niż w przypadku zakupu tego samego lokalu za gotówkę – 5,58%. Co ważne, zmniejsza się także okres zwrotu o 5 lat na korzyść zakupu lokalu na kredyt; w przypadku zaciągnięcia kredytu okres zwrotu wynosi 12 lat, zaś dla gotówki 17 lat. Należy jednak zauważyć, że w przypadku zaciągnięcia kredytu właściciel lokalu otrzymuje co miesiąc do ręki mniej gotówki. Niemniej myśląc długoterminowo, zainwestowane pieniądze bardziej efektywnie pracują dla inwestora w opcji finansowania kredytem.

Powyższe analizy Rentier.io pokazują, że lepszą strategią w dążeniu do niezależności finansowej jest zbudowanie portfela kilku nieruchomości na wynajem, przy wykorzystaniu dźwigni w postaci kredytu, zamiast zakupu jednego lokalu za gotówkę. Warto jednak mieć na uwadze, że kredyt zaciąga się na dłuższy okres, niż tylko kilka miesięcy czy parę lat. A w przyszłości sytuacja ekonomiczna w kraju i na świecie może ulec zmianie. W przypadku kryzysu gospodarczego nastąpi wzrost oprocentowanie kredytu, co będzie skutkowało obniżeniem się ROE, w przypadku zakupu mieszkania na kredyt. Zatem każdy inwestor – przyszły nabywca nieruchomości – powinien dokładnie rozważyć jaką strategię przyjmuje i zdecydować czy sfinansować zakup inwestycji za gotówkę czy na kredyt.

oprac. : eGospodarka.pl

Oceń

0 0

Podziel się

Poleć na Wykopie Poleć w Google+

Poleć artykuł znajomemu Wydrukuj

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć bank.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: