Złe kredyty mieszkaniowe: wspólny problem banku i dłużnika

Przeczytaj także: Niespłacony kredyt hipoteczny to nie problem?

Przedstawione dane pozwalają na stwierdzenie, że jakość portfela mieszkaniowych kredytów walutowych jest wysoka i to nie zmiany kursów walut są przyczyną powstawania zaległości w spłacie kredytów. Choć nie należy zapominać o wspomnianej już wcześniej „młodości” polskiego rynku kredytów hipotecznych i związanym z tym ryzykiem przedwczesnego uogólniania zachodzących na nim zjawisk.
Obecnie banki coraz mocniej zdają sobie sprawę z tego, że stosowane jak dotąd działania windykacyjne – traktowane umownie jako standardowe (czyli telefony, pisma nakłaniające i wzywające do uregulowania przeterminowanego zadłużenia, a następnie wypowiedzenie umowy kredytowej i egzekucja komornicza) nie są rozwiązaniem korzystnym dla żadnej ze stron. Powodów jest wiele, ale najistotniejsze to przede wszystkim długotrwałość procesu egzekucji komorniczej, niska wartość kwoty uzyskanej z licytacji nieruchomości, ciągłe narastanie długu, koszty rezerw tworzonych przez banki oraz wysokie koszty działania komornika.

Praktyka pokazuje również, że problemy z prawidłową spłatą kredytu hipotecznego oznaczają wiele innych kłopotów – zarówno w sprawach, które często są ich przyczyną, czyli sytuacjach losowych: choroby, utrata pracy, rozwody etc., jak i innych problemach finansowych, najczęściej niespłacaniu innych rachunków i zobowiązań. Częstą reakcją kredytobiorców na takie problemy jest niechęć do kontaktu i unikanie rozmów z bankami - wierzycielami. Tymczasem konieczna jest zmiana postrzegania trudnej sytuacji zarówno przez bank, jak i przez dłużnika, a w szerszej perspektywie – przez społeczeństwo. Okazuje się, że założenie o ludzkiej racjonalności, które jest często przyjmowane a priori w naukach ekonomicznych, nie znajduje potwierdzenia w danych empirycznych. Zdiagnozowanie sposobów i możliwości działania banku i jego klienta w sytuacji, gdy kredyt hipoteczny jest już kredytem „trudnym”, czyli ryzyko braku spłaty zobowiązania przez klienta jest bardzo wysokie lub kredyt przestał być już obsługiwany przez kredytobiorcę, a nawet gdy bank wypowiedział już umowę kredytową klientowi, nie jest prostą sprawą.

Dlatego wydaje się naturalne i oczywiste, że oprócz wspomnianych standardowych działań windykacyjnych, stosowane powinny być rozwiązania alternatywne do przejmowania przez bank nieruchomości, sprzedaży wierzytelności czy egzekucji komorniczej, która została uznana za rozwiązanie ostateczne, nie spełniające jednak oczekiwań żadnej ze stron, tj. ani banku, ani jego klienta ze względu na długi czas realizacji oraz niską wartość odzyskiwanych kwot.

Jedną z propozycji w tym zakresie, zasługującą na szczególną uwagę, jest tzw. dobrowolna sprzedaż nieruchomości przez dłużnika działającego w porozumieniu z bankiem – wierzycielem. Korzyścią jest przede wszystkim uzyskanie wyższej ceny ze sprzedaży nieruchomości na warunkach rynkowych oraz krótszy czas jej sprzedaży. Dodatkowy atut to pełna współpraca i komunikacja z bankiem, mająca również na celu wypracowanie ostatecznego porozumienia dotyczącego spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego. Nad wprowadzeniem takiego pakietu działań – nazwanego Bankową Platformą Nieruchomości – pracuje obecnie Centrum AMRON wychodząc z założenia, iż stosowanie działań określanych jako windykacyjne i kończących się przekazaniem sprawy do egzekucji komorniczej nie jest najlepszym sposobem postępowania, gdyż powoduje narastanie długu klienta, trudności banku w kontaktach z klientem, a w konsekwencji utratę klienta i konieczność zawiązywania rezerw bankowych na „zły” kredyt.

Kredyt hipoteczny jest szczególnym zobowiązaniem – to nie jest zwykły „produkt”, gdyż wiąże się z podjęciem jednej z najpoważniejszych decyzji życiowych, długotrwałego zobowiązania, a jednocześnie oznacza spełnienie podstawowych (choć czasem nie tylko podstawowych, ale inwestycyjnych czy nawet „prestiżowych”) potrzeb życiowych. Jednak w czasie jego trwania – a jest to zwykle ponad 20 lat – wiele może się wydarzyć w życiu każdego kredytobiorcy i są to nieraz poważne życiowe komplikacje. Bankowa Platforma Nieruchomości to neutralne miejsce, stanowiące bufor pomiędzy bankiem i kredytobiorcą, ułatwiające wspólne rozmowy i negocjacje. Będzie służyć pomocą w znalezieniu rozwiązania kłopotów z kredytem hipotecznym. Należy jednak pamiętać, ze nieodzownym warunkiem takich działań jest chęć wzajemnej współpracy i komunikacji wszystkich zainteresowanych.

Dagmara Kubik, Kierownik Projektu Bankowej Platformy Nieruchomości