Stanisław Jankowski, doradca finansowy w firmie Expander, tak komentuje tą sytuację:

Spadek stóp procentowych oczywiście stymulował sprzedaż kredytów hipotecznych. Nie był on jednak tak znaczny, by nagle poszerzyła się baza klientów których stać na mieszkaniowy dług. Poza tym nadal większość kredytów udzielana jest we frankach szwajcarskich, a nie w złotówkach. Z pewnością nie można też powiedzieć, że banki więcej pożyczają, bo deweloperzy więcej budują. Podaż nowych mieszkań w pierwszych siedmiu miesiącach tego roku była o kilka procent niższa niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Dlaczego więc dynamika kredytów hipotecznych jest taka wysoka?

Złożyło się na to kilka czynników. Po pierwsze kredyty są bardziej dostępne. Banki cały czas starają się coraz skuteczniej dotrzeć do klientów, którzy osiągają dochody z mniej stabilnych źródeł (umowa o dzieło, działalność gospodarcza itp.). "Etatowcy" też mają łatwiej. Jeszcze trzy lata temu w wielu bankach trzeba było mieć 2 lata stażu, a teraz wystarczą 3 miesiące.

Klienci coraz chętniej ograniczają też wkład własny przy zakupie nieruchomości. Dotyczy to szczególnie osób zamożnych, o wyższej świadomości finansowej. W ostatnich 12 miesiącach z naszą pomocą zostało udzielonych ok. 60 kredytów na kwotę powyżej 1 mln zł i praktycznie wszystkie na 100 proc. wartości nieruchomości! To oczywiście oznacza, że banki pożyczają coraz więcej. Do tego przyczynia się również wzrost cen nieruchomości. Na przykład w Warszawie, wg danych serwisu Tabelafert.pl, od czerwca 2004 do czerwca 2005 nowe mieszkania podrożały średnio o 8,5 proc., a w Krakowie nawet o 17,2 proc.

I wreszcie, ceny kredytów są coraz niższe. I nie jest to zasługa Rady Polityki Pieniężnej, lecz silnej konkurencji wśród banków, które obniżają swoje marże do poziomów niespotykanych w Europie. Klienci potrafią liczyć (lub mają dobrych doradców). Nie wystarczy już ogłosić promocję typu "pierwszy rok taniej" ("gwiazdka": dla klientów z 70-proc. wkładem własnym), by osiągnąć sprzedażowy sukces. Trzeba realnie obniżyć cenę, a najlepiej jeszcze darować prowizję i wziąć na siebie koszt wyceny nieruchomości. Istotna jest również sprawność operacyjna banku, w tym szybkość rozpatrzenia wniosku, oraz ograniczenie do mninimum kredytowej biurokracji.

Do wzrostu konkurencyjności ofert i świadomości klientów przyczyniły się w dużym stopniu firmy brokerskie, które w tej chwili obsługują nawet ok. 15 proc. rynku. Expander zwiększył swoją sprzedaż w I półroczu tego roku o ponad 100 proc. do 733 mln zł. Sądzę, że udział brokerów skupiających oferty wielu banków będzie nadal dynamicznie rósł; nawet do 50 proc. rynku tak jak w Wielkiej Brytanii czy USA. To z kolei będzie zmuszać banki do silnejszej konkurencji stymulując zainteresowanie klientów kredytami hipotecznymi.

W drugim półroczu dynamika sprzedaży utrzyma się na wysokim poziomie. Na większą korektę przyjdzie nam pewnie poczekać pewnie do 2008 roku kiedy najprawdopodobniej wzrośnie VAT na nowe mieszkania. Regulacje "antylichwiarskie" nie dotkną segmentu kredytów hipotecznych. Co prawda w wyniku nowelizacji ustawy o kredycie konsumenckim jej przepisami (korzystnymi dla konsumentów lecz nieco uciążliwymi dla banków) zostaną objęte kredyty mieszkaniowe w kwocie poniżej 80 tys. zł. Nie powinno to jednak stanowić czynnika hamującego rozwój rynku.