Warto inwestować w lokal użytkowy

Przeczytaj także: Gdzie najem mieszkania opłaca się najbardziej?

Czynsz najmu to jednak nie jedyne potencjalne źródło zysku w przypadku inwestowania w lokale użytkowe. W czasie zmienia się także ich wartość. Warto zauważyć, że zależy ona głównie od dwóch czynników – potencjalnego dochodu i jego mnożnika - współczynnika kapitalizacji. Ten drugi to w dużym uproszczeniu okres zwrotu zainwestowanego kapitału. Jest on tym krótszy im większe ryzyko inwestycji. Najłatwiej zobrazować ten mechanizm przykładem. Zgodnie z danymi Cushman& Wakefield, w drugim kwartale 2010 roku inwestorzy wymagali, aby nakłady na zakup nieruchomości w centrum Warszawy zwróciły im się w postaci czynszów w ciągu 11,1 lat. Rok później inwestorzy znacznie niżej wyceniali ryzyko. Wymagali bowiem, żeby przychody pokryły cenę zakupu lokalu użytkowego w 12,5 lat. Gdyby więc przyjąć, że poziom czynszów w tym czasie pozostał na niezmienionym poziomie 100 tys. zł rocznie, to wartość nieruchomości wzrosła z tytułu spadku ryzyka inwestowania z 1,11 mln zł w 2010 roku do 1,25 mln w bieżącym. Wzrost wartości to 140 tys. zł.

Z posiadaniem lokalu wiążą się koszty

Właściciel lokalu użytkowego ponosi koszty związane z jego wynajmem. Są to: podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste, czynsz na rzecz spółdzielni lub wspólnoty oraz ubezpieczenie lokalu. Stawki tych opłat są zazwyczaj wyższe niż w przypadku lokali mieszkalnych. Na przykład podatek od nieruchomości może wynieść nawet 21,05 zł za m kw. lokalu rocznie (ustala gmina). Dla porównania w przypadku lokali mieszkalnych górną granicą jest 0,67 zł za m kw. rocznie. Bardziej skomplikowana jest sytuacja w przypadku opłaty za użytkowanie wieczyste. Występują one tylko wtedy, gdy lokal użytkowy znajduje się w budynku postawionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Wysokość opłaty z tym związanej zależy od wartości gruntu, udziału właściciela lokalu użytkowego w prawie do gruntu oraz stawki opłaty. Rozważmy przypadek, w którym grunt jest wart jest 10 mln złotych, a właściciel lokalu użytkowego posiada w nim udział 3/100. Gdy na tejże parceli leży galeria handlowa lub biurowiec, to najprawdopodobniej stawka opłaty wyniesie 3% wartości gruntu rocznie. Właściciel lokalu musiałby więc zapłacić za rok 9 tys. zł. Gdyby natomiast lokal użytkowy mieścił się na parterze budynku wielorodzinnego, to stawka byłaby trzykrotnie niższa, a sama opłata wyniosłaby 3 tys. zł rocznie. Jak jednak wynika z doświadczeń doradców Lion’s House, powszechna jest praktyka obciążania przynajmniej częścią tych kosztów najemcy. Dzięki odpowiednim zapisom w umowie najmu, ciężar ekonomiczny opłat podnosi najemca.

Kupując lokal użytkowy, który ma być wynajmowany, należy zdecydować jaką formę opodatkowania wybrać. Do wyboru są cztery możliwości: zasady ogólne (opodatkowanie według skali podatkowej: 18% i 32%), ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5%), rozliczanie w ramach działalności gospodarczej –a tu opodatkowanie według skali podatkowej (18% i 32%) lub według stawki liniowej (19%). Analizując korzyści płynące z różnych form opodatkowania trzeba uwzględnić podatek dochodowy i możliwość jego zmniejszenia (przez amortyzację czy odsetki od kredytu), a także możliwość odliczenia podatku VAT. Jest to jednak temat na tyle szeroki, że zasługuje na odrębną analizę.

Artur Wach, Rafał Gójski, Lion’s House
Bartosz Turek, Home Broker