Kredyty mieszkaniowe: prawdy i mity

Przeczytaj także: Pułapki kredytowe

Zamiana kredytu na inny jest zawsze bardzo kosztowna

Banki coraz silniej konkurują o klientów - skłonne są wyrywać ich sobie nawzajem. W efekcie coraz więcej mamy promocji, w ramach których zaciągając kredyt na spłatę starego zadłużenia możemy liczyć na spore ustępstwa.

Najbardziej powszechną preferencją jest brak prowizji za taki kredyt (nie pobiera jej już kilkanaście banków). Zdarza się jednak, że oprocentowanie takiego kredytu (tzw. kredytu refinansowego) jest niższe niż to, co dany bank nalicza w przypadku standardowego kredytu na zakup nieruchomości. Takie zasady wprowadził mBanku czy Polbank. W przypadku przeniesienia kredytu z jednego banku do drugiego trzeba zmienić wpis w księdze wieczystej - wykreślić starą hipotekę i wpisać nową. Od marca ubiegłego roku opłaty za taką operację są znacznie niższe - wpisanie hipoteki to wydatek 200 zł, a jej wykreślenie powinno kosztować o połowę mniej. W efekcie, po uwzględnieniu wszystkich kosztów może się okazać, że zmiana banku będzie nas kosztować tylko kilkaset złotych.

To oznacza, że warto jej dokonać nawet wówczas, gdy ma to oznaczać relatywnie niewielki spadek oprocentowania. Dotyczy to szczególnie kredytów w złotówkach. W przypadku kredytów walutowych sprawa nie jest taka prosta. Jeśli mamy kredyt we frankach i chcemy go zamienić na inny tańszy w tej samej walucie, musimy się liczyć z dodatkowym kosztem wynikającym z przeliczenia kursowego. Obecny kredyt musi zostać spłacony po kursie sprzedaż w złotówkach. Kwota, jaką przeleje nowy bank na spłatę starego zadłużenia, będzie przeliczona na franki po kursie sprzedaży.

W efekcie zadłużenie po takich przeliczeniach będzie o kilka procent wyższe. Można tego uniknąć, jeśli nasz obecny bank przyjmuje spłatę bezpośrednio we frankach szwajcarskich i jednocześnie nowy bank pozwala na wypłatę kredytu w szwajcarskiej walucie. Jeśli więc odpowiednio dobierzemy banki, unikniemy kosztu przejścia przez złotówki, a z banku do banku przeniesiona zostanie bezpośrednio kwota we frankach szwajcarskich.

Kupię mieszkanie, a raty będą się same spłacać dochodami z wynajmu

Będzie to bardzo trudne. Dochody z wynajmu mieszkań spadają z roku na rok. Wynika to stąd, że kredyty są coraz bardziej dostępne. W efekcie mieszkania wynajmują tylko te osoby, które muszą, bo np. nie mają wystarczających dochodów na zakup, nie mogą tych dochodów udokumentować czy też planują mieszkać w danym mieście tylko przez określony czas.

Jak widać w poniższej tabeli, rata kredytu będzie z reguły sporo wyższa niż miesięczne dochody z wynajmu. A musimy pamiętać, że właściciel nieruchomości z reguły ponosi dodatkowe koszty czynszu, co jakiś czas musi także zainwestować w remont nieruchomości. Nie oznacza to jednak że nie warto inwestować w nieruchomości. Głównym źródeł zysku dla kogoś, kto kupuje mieszkanie jako lokatę kapitału nie jest bieżący dochód z wynajmu, lecz wzrost wartości nieruchomości. Dochód z wynajmu ma tylko częściowo amortyzować koszt miesięcznych rat. Przy założeniu, że w ciągu 10 najbliższych lat wartość nieruchomości wzrośnie w Polsce o 100 proc. (to dość ostrożne założenie - ok. 7 proc. wzrostu rocznie), wówczas inwestycja w nieruchomości na wynajem powinna przynieść roczny zysk między 9 a 18 proc.