Rynek hipoteczny na rozdrożu

Przeczytaj także: Jakie kredyty mieszkaniowe w 2007 roku?

Trzecią grupę (Czynniki oszczędnościowo-spekulacyjne) stanowią:

• Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej w maju 2004 roku zapoczątkowało rosnący trend liczby prywatnych inwestorów krajowych i zagranicznych nabywających mieszkania w głównych aglomeracjach w celach spekulacyjnych. Wyższa niż w rodzimych krajach, oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji (wyższa niż nominalne stopy procentowe od kredytów i depozytów), zachęciła inwestorów z Irlandii, Hiszpanii, Izraela czy Wielkiej Brytanii do zakupów nawet 20–50 mieszkań w jednym projekcie. Co więcej, różnica pomiędzy cenami nieruchomości w Polsce i w innych krajach Unii Europejskiej w dłuższym okresie powinna się zmniejszyć.
  
  Zatem obecnie, z punktu widzenia inwestycji kapitałowej, nakładają się dwa elementy – relatywnie niska cena nieruchomości (z trendem rosnącym długookresowo) oraz gwałtowny, krótkookresowy wzrost cen – dwa podręcznikowe bodźce do spekulacji.
  
  W dalszej perspektywie – po przystąpieniu do strefy euro – przypuszcza się, że do Polski mogą napłynąć na rynek nieruchomości – zwłaszcza mieszkań – nieopodatkowane dochody uzyskane w szarej strefie, co w efekcie także doprowadzi do wzrostu cen (podobne zjawisko miało miejsce w Hiszpanii). Obecnie, jednymi z głównych inwestorów w Pradze i w Budapeszcie są Rosjanie.
• Także i obywatele polscy dostrzegli ten fakt i oni, w miarę możliwości, starają się inwestować oszczędności w nieruchomości, lub zaciągać kredyty na kilka mieszkań.
• Szacuje się, że napływ inwestorów spekulantów na rynki we Wrocławiu i Krakowie wynosi ok. 30% kupujących, a w Warszawie czy Trójmieście ok. 20%.

Rezultaty boomu i jego bariery

Kredyty mieszkaniowe dla osób prywatnych wzrosły w I półroczu 2006 r. o ponad 13 mld PLN (jest to dwa razy więcej niż rok temu w tym samym okresie). Stanowią one 40% zobowiązań Polaków wobec banków. Jest to rekord w historii Polski, niemniej szacowany potencjał wynosi ok. 41 mld zł przyrostu zadłużenia.
Kolejne banki planują wprowadzenie kredytów walutowych do swojej oferty. Z informacji Bankier.pl wynika, że prawdopodobnie jeszcze w tym roku, kredyty walutowe swoim klientom zaoferuje Lukas Bank. Są też jednak banki, które wycofują się z tego rodzaju oferty.

Znaczny udział kredytów denominowanych w obcych walutach wiąże się z pewnym niebezpieczeństwem. Kredyty te nie będą oczywiście wymagalne w obcych walutach, ale wiążą one los rodzin oraz stabilność spłaty z sytuacją na rynku walutowym. Przez to trudno jest ocenić np. nadzorowi bankowemu rzeczywistą skalę konsekwencji ewentualnego wahnięcia się kursu walutowego. Jedyną, dość słabą, reakcją mogła być tylko rekomendacja ostrożnościowa.

Zagrożeń dla rozwoju rynku nieruchomości można upatrywać w barierach podaży oraz barierach popytu.

Do barier podaży należy zaliczyć:

• Brak planów zagospodarowania przestrzennego. Głównym problemem dla inwestorów i deweloperów są przedłużające się procedury związane z uzyskaniem pozwoleń na budowę, a także brak planów zagospodarowania przestrzennego (np. w Warszawie zaledwie około 14% powierzchni posiada aktualne plany zagospodarowania przestrzennego). Ponadto, wybory samorządowe spowodowały wymianę urzędników i niektóre procedury wyhamowały lub zostały zamrożone. Urzędnicy zwracają także uwagę na to, że niektóre wnioski są przygotowywane niestarannie i z błędami.
  
  Problemem jest także obiektywny brak terenów pod zabudowę mieszkaniową w centrach aglomeracji. Warto jednak dodać, że deweloperzy często już wcześniej nabyli wiele działek i mają zamrożone duże kwoty w gruntach (niskie podatki od nieruchomości) budowlanych, na których nie prowadzą robót. Przyczyną jest zwykle problem z otrzymaniem pozwolenia na budowę.
  
  Z drugiej strony, ma pojawić się inna regulacja – ziemię pod budownictwo mieszkaniowe mają przekazać Agencja Nieruchomości Rolnych i Agencji Mienia Wojskowego w kolejności gminom, organizacjom pożytku publicznego i w końcu na wolny rynek.
• Brak rąk do pracy na budowach (najbardziej wykończeniowców: malarzy, tynkarzy). Duża ich część wyemigrowała na lepiej płatne budowy za granicą, mimo że w Polsce, w branży budowlanej płace rosną najszybciej. Obecnie doszło do tego, że pojawiła się oferta ze strony Chin, które mogą dostarczyć pracowników za wynagrodzenie 600 USD miesięcznie. Co więcej, nie należy liczyć na tanich pracowników budowlanych z Ukrainy i Białorusi, bo oni już pracują w szarej strefie. Często także omijają Polskę i kierują się bezpośrednio na rynki Zachodniej Europy.
• Pojawiły się nawet braki na rynku materiałów budowlanych.