Światowi krezusi chcą inwestować głównie w sektor mieszkaniowy

Przeczytaj także: Nieruchomości luksusowe redukują bieg

44% zespołów doradczych (family office) spodziewa się zwiększenia inwestycji na rynku nieruchomości w ciągu najbliższych 18 miesięcy – wynika z ankiety przeprowadzonej przez Knight Frank wśród firm wspierających światowych krezusów w zarządzaniu ich majątkiem. To bardzo wysoki wynik. Choć bowiem inwestorzy dostrzegają potencjał wzrostu w średnim terminie, to zachowują ostrożność z uwagi na niepewność np. co do tempa obniżek stóp procentowych czy wysokie koszty budowy.

Na drugim biegunie mamy tylko 10% respondentów, którzy widzą przestrzeń do ograniczania skali inwestycji na rynku nieruchomości np. ze względu na problemy z finansowaniem – czytamy w publikacji Wealth Report 2025.

Sektor mieszkaniowy przyćmiewa biurowy?

Kluczowym kierunkiem zainteresowania wśród najzamożniejszych inwestorów jest sektor nieruchomości mieszkaniowych. Z ankiety przeprowadzonej przez Knight Frank wynika, że w ciągu 18 miesięcy 14% inwestorów szukać będzie akademików, nieruchomości na wynajem i możliwości inwestowania pieniędzy w sektor nieruchomości dla seniorów. Kolejne 12% szukać będzie luksusowych apartamentów lub rezydencji. Po kilkanaście procent krezusów widzi też dziś dobry moment na inwestycję w sektorze hotelowym, przemysłowo/logistycznym, ochronie zdrowie czy centra danych. Gorzej jest z biurami, które przez lata plasowały się raczej u szczytu tabeli, a dziś tylko 10% krezusów deklaruje, że w przeciągu 18 miesięcy szukać będzie sposobu na zainwestowanie środków w tym sektorze.

Cięcia stóp przyszły w Polsce później

Nie bez przyczyny w raporcie opublikowanym przez Knight Frank wzrost zainteresowania rynkiem nieruchomości jest łączony z cięciami stóp procentowych. Działania takie powodują spadek kosztu pieniądza, a więc powinny pobudzać konsumpcję i inwestycje, a obniżają skłonność do lokowania pieniędzy w obligacje i lokaty, bo oprocentowanie ich spada. Wszystkie te zmiany zwykły sprzyjać koniunkturze na rynku nieruchomości.

Warto mieć więc świadomość, że cięcia stóp procentowych w strefie euro zaczęły się w czerwcu 2024 roku (dotychczas stopę depozytową obniżono o 1,75 pkt. proc.), a amerykański FED łagodzenie monetarne rozpoczął we wrześniu 2024 roku (dotychczas łącznie o 1 pkt proc.

U nas RPP obniżyła stopy procentowe w maju br. (o 0,5 pkt. proc.) i stało się to po półtorarocznej przerwie. Wcześniej do łagodzenia monetarnego doszło przed jesiennymi wyborami parlamentarnymi (2023 rok), kiedy koszt pieniądza spadł o 100 punktów bazowych.

Przy niższych stopach na rynek płyną kredyty i oszczędności

Aby dokładniej przyjrzeć się temu jak poziom stóp procentowych wpływa na koniunkturę na rynku nieruchomości, najlepiej skupić się na najpopularniejszym sektorze tego rynku, a więc mieszkaniówce. Niższe stopy procentowe stymulują tu popyt na dwa sposoby.

Po pierwsze mamy tu kanał kredytowy. Chodzi po prostu o to, że w otoczeniu niższego kosztu pieniądza w dół idzie też oprocentowanie kredytów. Dzięki temu nie tylko raty „hipotek” są łatwiejsze do udźwignięcia, ale też przy tańszym kredycie rosnąć powinna zdolność kredytowa potencjalnych nabywców. Efekt jest taki, że kolejne cięcia stóp procentowych powinny powodować, że rośnie grono osób, które stać na zakup mieszkania. Sprzyja to zakupom czy zamianom posiadanych nieruchomości, ale też może skłaniać najemców do zamiany posiadanego lokum na własne – szczególnie jeśli koszt zakupu staje się coraz bardziej atrakcyjny na tle dotychczas płaconego czynszu.

Drugi kanał oddziaływania niższych stóp procentowych na wielkość popytu na mieszkania wynika z punktu widzenia reprezentowanego przez inwestorów. Chodzi o to, że niższy koszt pieniądza w gospodarce wpływa na oprocentowanie lokat czy rentowność obligacji. Gdy te spadają, to coraz bardziej kuszące stają się potencjalne zyski, które można czerpać np. z wynajmu mieszkań. To dlatego dość szybko po obniżeniu stóp procentowych powinniśmy w normalnych warunkach obserwować wzrost liczby zawieranych transakcji. Dopiero później – jeśli popyt zacznie górować nad podażą – może to wszystko przełożyć się na poziom cen. W dłuższym terminie otocznie niższych stóp procentowych zwykło sprzyjać wzrostowi cen nieruchomości. Dowodzi temu np. badanie przeprowadzone pod egidą Banku Rozrachunków Międzynarodowych w 2017 roku (Gregory Sutton, Dubravko Mihaljek, Agne Subelyte). Wynika z niego, że obniżenie stóp procentowych w USA o 1 pkt. proc. skutkowało wzrostem cen nieruchomości o 5%, ale dopiero w perspektywie 3 lat.

Bartosz Turek, główny analityk