Koszt kredytu hipotecznego: indeks VII 2015

Przeczytaj także: Koszt kredytu hipotecznego: indeks VI 2015

Podwyżki stóp oddaliły się

Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. W marcu br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 1,5%, a więc o ponad dwie trzecie względem poziomu sprzed serii obniżek, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż zmiany poziomu marż przez banki komercyjne.

Warto jednak podkreślić, że w połowie maja br. WIBOR 3M zaczął kosmetycznie rosnąć. Trudno przesądzić czy ruch ten będzie kontynuowany, bo prognozy zmian poziomu WIBOR-u są w ostatnich tygodniach bardzo zmienne. Najnowsze są dla kredytobiorców pozytywne. Najbardziej aktualne przewidywania sugerują bowiem, że na podwyżki stóp procentowych przyjdzie poczekać ponad rok, a bieżący poziom WIBOR-u może w najbliższych miesiącach nawet kosmetycznie spaść.

Wiedzę na temat tego co przynieść mogą kolejne miesiące można czerpać z notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 20 lipca 2015 r. kontrakty za 6 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,62%, a więc niżej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,72%). Dopiero później koszt pieniądza ma zacząć powoli rosnąć. Jak wolno? W horyzoncie 21-miesięcznym kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,97% - to wyraźnie mniej niż jeszcze przed miesiącem. Z tych notowań wnioskować można, że na pierwszą podwyżkę stóp procentowych przyjdzie poczekać ponad rok. W dłuższej – niemal dwuletniej perspektywie decyzji o podniesieniu kosztu kredytu może być 1-2. Tak sugerują dzisiejsze notowania, które jednak jak wyżej wspomniano w ostatnich tygodniach zmieniają się jak w kalejdoskopie.

---

Metodologia badania:

Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod trzy główne czynniki:

1. Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (domy.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
2. Wysokość przeciętnej marzy kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków,
3. Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z pierwszego dnia miesiąca publikacji.

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:

1. Kredyt udzielany na 30 lat,
2. System rat równych,
3. Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

---

Bartosz Turek,
Marcin Drogomirecki,