Użytkownik <n...@g...pl> napisał w wiadomości
news:ffa0ju$2hu$1@inews.gazeta.pl...

> Tzn. co spadło i o ile i na jak długo?

Spadły ceny ofertowe mieszkań nowych od deweloperów dość znacznie (ponad 10%
od maksa, daleko od centrum bywa że i 20% np. w kierunku Balic) oraz ceny
ofertowe mieszkań używanych nie wiem o ile ale tak mówią pośrednicy. Ceny
transakcyjne mieszkań uzywanych zdołowały pewnie o 15% albo i więcej od
maksa.

Ja dla zabawy wystawiam co pewien czas ofertę na swoje mieszkanie i widzę
jakie oferty dostaję. A rzeczywiste ceny transakcyjne znam skądinąd.
Naturalnie nie twierdzę, że te które znam to reprezentatywna próba, więc do
liczb warto podchodzić z rezerwą. Ale kierunek zmian jest oczywisty, a
ponieważ budów rozpoczętych jest dużo, raczej trwały.

Co do cen domów na przedmnieciach, tu spadek cen jest słabszy lub go nie ma,
natomiast stoją te domy miesiącami i nikt nie kupuje. Więc i tu powinien
przyjść czas. Choć tego segmentu nie obserwuję uważnie. Mówię tu o domach z
przedziału cenowego 600k+ zł.

jak piszę nie opieram się na jakichś oficjalnych statystykach tylko na
własnych fragmentarycznych danych.

marekz

do góry

MarekZ <m...@t...irc.pl> napisał(a):

> ofertowe mieszkań używanych nie wiem o ile ale tak mówią pośrednicy. Ceny
> transakcyjne mieszkań uzywanych zdołowały pewnie o 15% albo i więcej od
> maksa.

Czyli czysta gdybologia. Brak wiarygodnych danych.

--
Wysłano z serwisu Usenet w portalu Gazeta.pl -> http://www.gazeta.pl/usenet/

do góry

Użytkownik <n...@g...pl> napisał w wiadomości
news:ffa1pf$7f0$1@inews.gazeta.pl...

> Czyli czysta gdybologia. Brak wiarygodnych danych.

Czemu czysta gdybologia? Wnioski oparte na podstawie realnych transakcji.
Czy bardziej wiarygodna byłaby jakaś tabelka na wuwuwu albo stwierdzenie
opublikowane przez jakąś gazetkę?

marekz

do góry

MarekZ <m...@t...irc.pl> napisał(a):

> Czemu czysta gdybologia? Wnioski oparte na podstawie realnych transakcji.
> Czy bardziej wiarygodna byłaby jakaś tabelka na wuwuwu albo stwierdzenie
> opublikowane przez jakąś gazetkę?

Na podstawie ilu i jakich realnych transakcji?

Zeby robić sensowne porównanie cen, trzeba by mieć np. dane o tym, że
mieszkanie A zostało sprzedane w miesiącu X, za kwotę k1, a natępnie w
miesiącu Y za kwotę k2. I takich przypadków mieć próbę reprezentatywną. Na
taką analizę może się porwać rzeczoznawca nieruchomości, który ma dostęp do
danych o zawartych transakcjach. Albo raczej grupa/organizacja rzeczoznawców.

Ja też Ci mogę powiedzieć, że z moich prywatnych obserwacji wynika, że ceny
poszły o 25% w górę między lipcem, a sierpniem. Bo w lipcu kupiłem (dokładnie
w ostatnich dniach czerwca), a w sierpniu miałem już kupca gotowego, żeby
zapłacić cenę 25% wyższą niż ja zapłaciłem. I ten człowiek nadal chce kupić
ode mnie to mieszkanie. (Tylko, że ja je już wynająłem i nie planuję
sprzedawać). Więc moja analiza jest może nawet bardziej wiarygodna, bo opiera
się nie na tym, co ktoś powidział, tylko na własnym doświadczeniu???

Poza tym rynek nieruchomości, to nie rynek walutowy, gdzie sytuację ocenia
się z minuty na minutę i transakcje można robić parę razy dziennie. Tu
perspektywa jest wieloletnia. Pytanie jest takie: czy za 2-5-15-35 lat będzie
taniej, czy drożej? Bo, to że będą chwilowe wachnięcia (po takim szoku
cenowym, jaki był w zeszłym roku i na początku obecnego, to było by dziwne,
gdyby nie było chwili na "złapanie oddechu"), to jest chyba dla wszystkich
oczywiste. Koszty transakcyjne są jednak zbyt duże, żeby próbować grać na
takich chwilowych wahnięciach. Jednak w dłuższej perspektywie będzie
szybszy lub wolniejszy wzrost cen - takie jest moje zdanie. A dlaczego?
Polacy są bardzo pazerni na mieszkania. Tzn. każdy chce mieć na własność, a
nie wynajmować. Mieszkań jest wciąż mało w porównaniu z innymi krajami
europejskimi. Pod względem liczby metrów kwadratowych na 1 osobę i izb
mieszkalnych na 1 osobę plasujemy się chyba nawet gorzej niż Bułgaria i
Rumunia. (To prawdopodobnie wciąż jeszcze skutki ogromnych zniszczeń
wojennych i wiecznych trudności z budową mieszkań/domów po wojnie). Owszem,
niektórzy twierdzą, że ceny 1m2 w Warszawie są już wyższe niż w Berlinie,
gdzie ludność ma znacznie większe dochody. Ale zarazem są wciąż o wiele
niższe niż w Paryżu, czy Londynie, nie mówiąc już o Moskwie (gdzie większość
ludności nie jest tak bardzo bogata, tylko ceny narzuciła bogata mniejszość).
A rynek niemiecki jest o tyle specyficzny, że był chroniony przez rząd przed
napływem pieniędzy spekulacyjnych, żeby
utrzymać ceny na sztucznie niskim poziomie. Niemcy są silną gospodarką, ale
rozwijają się powoli, jeżeli w ogóle. Przyrost ludności mają niewielki, a
ilość metrów2 na 1 osobę dużą.
Nowych mieszkań w Polsce przybywa bardzo mało. Niby jest dynamiczny przyrost
liczby budowanych nowych mieszkań, ale warto pamiętać, że odbywa się to z
bardzo niskiej bazy. Czyli budujemy o ponad połowę więcej niż rok temu, tylko
że rok temu nie budowaliśmy prawie nic. Warto pamiętać, że w Polsce wciąż
buduje się rocznie zaledwie ułamek tej liczby mieszkań, jaka powstawała w
latach 70-tych. I to się jeszcze długo nie zmieni. Wszystkie
te szumne programy rządowe itp. to jest mydlenie oczu. Chyba nikt rozsądny w
nie nie wierzy. Poza tym nowe mieszkania, jeżeli już powstają, to powstają
daleko i coraz dalej od centrów miast. Te nieliczne, które powstają blisko
centrum, mają ceny absolutnie kosssmiczne. Tak więc nowe mieszkania
powstające wciąż dalej i dalej od centrum mogą powodować wrażenie, że ceny
spadają - to chyba nie jest tajemnicą, że im dalej od centrum,
tym taniej. Obecny "spadek" cen ofertowych nowych mieszkań, to po prostu
chwila otrzeźwienia po szoku (50% wzrostu w jednym roku to jest ewenement na
skalę światową) i po odreagowaniu ceny znów będą rosły - tylko
oczywiście nie już tak rakietowo, jak jeszcze niedawno, tylko normalne 5-10
do 15% rocznie. Społeczeństwo się bowiem dość szybko bogaci, a najszybciej
bogacą się już bogaci, a jak wiadomo to bogaci, a nie biedni kupują
mieszkania, więc oni narzucają poziom cen.

--
Wysłano z serwisu Usenet w portalu Gazeta.pl -> http://www.gazeta.pl/usenet/

do góry

Użytkownik <n...@g...pl> napisał w wiadomości
news:ffa4f4$ill$1@inews.gazeta.pl...
> MarekZ <m...@t...irc.pl> napisał(a):
>
>> Czemu czysta gdybologia? Wnioski oparte na podstawie realnych transakcji.
>> Czy bardziej wiarygodna byłaby jakaś tabelka na wuwuwu albo stwierdzenie
>> opublikowane przez jakąś gazetkę?
>
> Na podstawie ilu i jakich realnych transakcji?

Około 70 z terenu KRK. To wcale nie tak mało, znowu tych transakcji dla
lokali mieszkalnych nie ma tysięcy miesięcznie. A pytanie "jakich" do czego
sie odnosi? Jaka może być transakcja? Kwotowo to one były od 80k do 900k.
Zarówno rynek pierwotny jak i wtórny.

> Ja też Ci mogę powiedzieć, że z moich prywatnych obserwacji wynika, że
> ceny
> poszły o 25% w górę między lipcem, a sierpniem. Bo w lipcu kupiłem
> (dokładnie
> w ostatnich dniach czerwca), a w sierpniu miałem już kupca gotowego, żeby
> zapłacić cenę 25% wyższą niż ja zapłaciłem. I ten człowiek nadal chce
> kupić
> ode mnie to mieszkanie. (Tylko, że ja je już wynająłem i nie planuję
> sprzedawać). Więc moja analiza jest może nawet bardziej wiarygodna, bo
> opiera
> się nie na tym, co ktoś powidział, tylko na własnym doświadczeniu???

Liczebnośc próbki (1) niezadowalająca. Ale naturalnie jak ktoś chce może
wierzyć, że ceny wzrosły o 25%. Nie jest to zabronione. :-)

> Poza tym rynek nieruchomości, to nie rynek walutowy, gdzie sytuację ocenia
> się z minuty na minutę i transakcje można robić parę razy dziennie. Tu
> perspektywa jest wieloletnia. Pytanie jest takie: czy za 2-5-15-35 lat
> będzie
> taniej, czy drożej? Bo, to że będą chwilowe wachnięcia (po takim szoku

Wiem, wiem. Po prostu dałem taką cząstkową migawkę sytuacji, bez aspirowania
że jest to realna ocena dla sytuacji na całym rynku. Jednak kierunek zmian
nie budzi moich wątpliwości. A czy mam rację to się okaże.

> Koszty transakcyjne są jednak zbyt duże, żeby próbować grać na
> takich chwilowych wahnięciach.

No pewnie, że nie ma to sensu. PCC + opłaty notarialne + koszty utrzymania w
okresie przejściowym + inflacja. De facto taki ruch ceny nominalnej -10% to
realnie pewnie wtopka -20%. To zdecydowanie rynek długoterminowy. :-)

> Jednak w dłuższej perspektywie będzie
> szybszy lub wolniejszy wzrost cen - takie jest moje zdanie. A dlaczego?

Ja tak nie uważam. Po uwzględnieniu inflacji (czyli w cenach realnych) nie
widzę wzrostów ponad dzisiejsze poziomy. A kto ma rację zweryfikuje
przyszłość. Ale już się tu ze mnie śmiali jak rok temu mówiłem, że na górce
jesteśmy. Nie usiłuję tu nieudolnie kreowac się na jakiegoś hiper-anala.
Opieram się na przeczuciu. :-)

> tym taniej. Obecny "spadek" cen ofertowych nowych mieszkań, to po prostu
> chwila otrzeźwienia po szoku (50% wzrostu w jednym roku to jest ewenement
> na
> skalę światową) i po odreagowaniu ceny znów będą rosły - tylko

Ceny ofertowe to jedno. To jest efekt wtórny cen transakcyjnych, które
spadły znacznie bardziej niż ofertowe. Teraz oferta typu "oddajemy ci VAT"
czyli na starcie -7% to już w zasadzie prawie norma. Za 2-3 lata będzie jak
w salonach samochodowych, cały system bonifikat a ceny katalogowe tylko na
papierze.

> oczywiście nie już tak rakietowo, jak jeszcze niedawno, tylko normalne
> 5-10
> do 15% rocznie. Społeczeństwo się bowiem dość szybko bogaci, a najszybciej
> bogacą się już bogaci, a jak wiadomo to bogaci, a nie biedni kupują
> mieszkania, więc oni narzucają poziom cen.

Jedno jest ciekawe. W zeszłym roku w KRK zadołowały ceny wynajmu. A w tym
roku ponownie wzrosły. Nie zastanawiałem się jaki jest tego mechanizm, a jak
Ty uważasz?

marekz

do góry

MarekZ <m...@t...irc.pl> napisał(a):

> Ja tak nie uważam. Po uwzględnieniu inflacji (czyli w cenach realnych) nie
> widzę wzrostów ponad dzisiejsze poziomy. A kto ma rację zweryfikuje
> przyszłość. Ale już się tu ze mnie śmiali jak rok temu mówiłem, że na górce
> jesteśmy. Nie usiłuję tu nieudolnie kreowac się na jakiegoś hiper-anala.
> Opieram się na przeczuciu. :-)

Rok temu, to byliśmy chyba jeszcze wciąż przed górką, która przypadła moim
zdaniem na ok. maj 2007 (czyli po ogłoszeniu, że ma być w Polsce Euro 2012).

> Ceny ofertowe to jedno. To jest efekt wtórny cen transakcyjnych, które
> spadły znacznie bardziej niż ofertowe. Teraz oferta typu "oddajemy ci VAT"
> czyli na starcie -7% to już w zasadzie prawie norma. Za 2-3 lata będzie jak
> w salonach samochodowych, cały system bonifikat a ceny katalogowe tylko na
> papierze.

Zgoda, tylko że w tych salonach samochodowych ceny katalogowe są kosmiczne -
podobno jedne z wyższych w europie. Zgoda więc co do "promocji", tylko
pytanie z jakiego poziomu? No i gdzie będą te mieszkania? Bo jeżeli budowane
jeszcze dalej od centrum niż teraz się buduje (w Warszawie buduje się głównie
w okolicach Piaseczna, Białołęki, gdzieś za Ursusem i za Markami, czyli
właściwie daleko za miastem), to zgoda, że może być taniej. Ale mieszkanie na
Mokotowie lub w Sródmieściu nie wierzę, żeby staniało. Obojętne, stare, czy
nowe.

> > oczywiście nie już tak rakietowo, jak jeszcze niedawno, tylko normalne
> > 5-10
> > do 15% rocznie. Społeczeństwo się bowiem dość szybko bogaci, a najszybciej
> > bogacą się już bogaci, a jak wiadomo to bogaci, a nie biedni kupują
> > mieszkania, więc oni narzucają poziom cen.
>
> Jedno jest ciekawe. W zeszłym roku w KRK zadołowały ceny wynajmu. A w tym
> roku ponownie wzrosły. Nie zastanawiałem się jaki jest tego mechanizm, a
jak
> Ty uważasz?

Nie jestem expierdem, ale na chłopski rozum cena wynajmu jest pochodną ceny
mieszkania i ceny oraz dostępności kredytu. Kredyt w złotych drożeje, ale we
frankach już nie tak bardzo. Na razie do tego frank wciąż tanieje (nie
wiadomo ile jeszcze). Ja swoje mieszkanie wynająłem bardzo drogo - wynajem
spłaca mi w 100% ratę kredytu 30-letniego w złotych łącznie z oprocentowaniem
podwyższonym extra o 1% z racji braku jeszcze wpisu do księgi wieczystej i
opłatami dla spółdzielni. Może miałem szczęście, że znalazłem lokatora, który
nie miał innego wyjścia (cudzoziemiec, któremu pewnie wielu innych
właścicieli nie chciało wynająć, bo nie europejczyk) i musiałem na niego
czekać 1,5 tygodnia od ogłoszenia. Może z racji niezłej lokalizacji w
sąsiedztwie szybko rozbudowującej się dzielnicy biurowo-biznesowej, gdzie
pracuje wiele osób przyjezdnych. Chociaż sam budynek, to blok typu betonowy
klocek z epoki wczesnego Gierka.
Wygląda na to, że wiele osób kupiło mieszkania na wynajem, więc podaż jest
duża. Ale zarazem kredyt w złotych jest droższy niż jeszcze rok temu, a do
tańszego kredytu we frankach dostęp jest utrudniony przez wprowadzone jakiś
czas temu ostrzejsze wymogi. To zamyka możliwość kupna grupie ludzi, którzy
jednak jakoś tam całkiem nie tak beznadziejnie zarabiają. W ostanich latach
cena kupna rosła znacznie szybciej niż cena wynajmu (bo był tani kredyt, więc
bardziej opłacało się kupić i spłacać niż wynajmować). Ale teraz kiedy ceny
kupna poszybowały, spłacanie zakupionego w kredycie 100% na 30 lat jest
najczęściej jednak droższe niż wynajem analogicznego mieszkania.
Czyli nie spodziewałbym się raczej spadku cen wynajmu. A na pewno nie w
dobrych lokalizacjach, z dobrą komunikacją. Nie wiem jak w KRK, ale w
Warszawie korki zabierają szmat z życia i warto dopłacić te sto, czy też
nawet paręset zł za dostęp do tramwaju, czy też metra.

--
Wysłano z serwisu Usenet w portalu Gazeta.pl -> http://www.gazeta.pl/usenet/

do góry

Dnia Tue, 16 Oct 2007 17:51:10 +0200, "zenon" <x...@w...pl> wklepał(-a):

>We wrześniu tego roku byłem w Open Finance zapytać sie o moje możliwości co
>do kredytu hipotecznego. Możliwości były całkiem dobre w Kredyt Banku i
>Millenium. Dzisiaj byłem u doradcy kredytowego jednego z pośredników.
>Zdolnośc kredytową dla tych samych banków obliczono mi na owiele niższą,
>powiedziałbym nawet, że o 1/3 niższą! Dodam tylko, ze przez tegoż pośrednika
>chciałem kupić nowe mieszkanie i fakt mam wystarczająca zdolność, ale tez
>myślałem o mieszkaniu droższym i myslałem, ze spokojnie dam rade. Czy to
>jest w ogóle mozliwe, taka różnica?? W kwietniu byłem u Expandera, miałem
>niższe zarobki i miałem wyższą zdolność, niż podaną przez posrednika. Może
>mi ktoś to wytłumaczyć?

Ty się nie zastanawiaj ile bank wyliczy, tylko sam sobie wylicz. Posumuj
miesięczne wydatki, dodaj jakiś zapas na oszczędności, wylicz jaka wyjdzie rata
kredytu (jest pełno kalkulatorów w sieci). Do tego uwzględnij scenariusz, że
rata może wzrosnąć o 50% i wtedy będziesz wiedział czy cię stać na to
mieszkanie.
Zwróć uwagę, że dla kredytu 200 tys. na 30 lat i oprocentowania w PLN 5% (raty
stałe), zmiana oprocentowania o ok. +3,3 p.p. oznacza wzrost miesięcznego
obciążenia o 50% (z ~1000 na 1500 PLN).

--
Sławomir Szyszło mailto:s...@p...onet.pl
FAQ pl.comp.bazy-danych http://www.dbf.pl/faq/
FAQ pl.comp.www.nowe-strony http://www.faq-nowe-strony.prv.pl/

do góry

Sławomir Szyszło wrote:


> Ty się nie zastanawiaj ile bank wyliczy, tylko sam sobie wylicz. Posumuj
> miesięczne wydatki, dodaj jakiś zapas na oszczędności, wylicz jaka wyjdzie rata
> kredytu (jest pełno kalkulatorów w sieci). Do tego uwzględnij scenariusz, że
> rata może wzrosnąć o 50% i wtedy będziesz wiedział czy cię stać na to
> mieszkanie.

To zależy po co mieszkanie kupione. Jak do mieszkania, to i owszem. Choć
wypadałoby wkalkulować także zmianę wysokości dochodów w przyszłości
oraz ew. małżeństwo i możliwość spłacania z 2 pensji lub zamieszkania
wspólnie w innym mieszkaniu i wynajęcia tego, żeby się samo spłacało.

> Zwróć uwagę, że dla kredytu 200 tys. na 30 lat i oprocentowania w PLN 5% (raty
> stałe), zmiana oprocentowania o ok. +3,3 p.p. oznacza wzrost miesięcznego
> obciążenia o 50% (z ~1000 na 1500 PLN).

Obecnie przyzwoity kredyt hipoteczny w zł jest oprocentowany na ponad
6%.

do góry

krzysztofsf napisał(a):
> Coraz czesciej spekulacja - glod mieszkan juz jest mniejszy w wielu
> miastach - jest duzo mieszkan we wtornym obiegu, dziedziczonych itp.

Tu raczej chodzi, o to ze ludzi juz nie bedzie stac (albo juz ich nie
stac) zeby kupowac mieszkania po 10 tys PLN/metr. Tak wiec ceny spadac
beda. A juz na pewno na pysk spadna ceny w blokach z tzw. wielkiej
plyty. Oczywiscie spekulanci i developerzy moga mowiac, ze cen nie
obniza - ich prawo. W takim przypadku beda sami mieszkac w tym co
zostanie wybudowane :)


--
Mithos

do góry

n...@g...pl napisał(a):
> Tzn. co spadło i o ile i na jak długo?
> Bo w przypadku Warszawy pisze się o tym, że nastąpił w niektórych
> dzielnicach "spadek cen" o 0,5% (czyli tak naprawdę nie wiadomo, czy spadło,
> czy to tylko wynik niedokładności "pomiaru") i że w 2008 roku roku będzie
> nędza, bo ceny wzrosną "tylko" o 10-15%...

Praktyka jednak pokazuje, ze ostatnio ceny na mieszkania w Warszawie nie
rosna, a nawet spadaja. Zarowno na rynku wtornym jak i pierwotnym.
Zaznaczam, ze chodzi mi o mieszkania dla "zwyklych ludzi".


--
Mithos

do góry