Zakup gotowego mieszkania korzystniejszy

Przeczytaj także: Kupno nieukończonego mieszkania to oszczędność

Dodatkowe koszty w praktyce

Deweloperzy w chwili rozpoczęcia sprzedaży często oferują bardzo korzystne warunki zakupu dla pierwszych klientów. Takie postępowanie ma swoje finansowe uzasadnienie: szybkie podpisanie umów z nabywcami lokali pozwala im na wynegocjowanie bardziej korzystnych warunków od banku finansującego inwestycję. Osoby, które skuszą się na zakup mieszkań w późniejszych etapach inwestycji również mogą odnieść korzyści, ponieważ wartość rynkowa ukończonego mieszkania wzrasta o kilka procent. Pewne znaczenie ma też fakt, że nowo powstające osiedla oferują większy wybór bardziej budżetowych lokali (oferty o małym metrażu i niskiej cenie 1 mkw.).

Wszystkie atuty cenowe nieukończonych mieszkań mogą być zniwelowane przez wyższy koszt kredytu. - Takie rozwiązania jak karencja oraz ubezpieczenie pomostowe generują dodatkowe obciążenie finansowe dla klienta – przypomina Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.
Świadczy o tym poniższy przykład.

Młode małżeństwo zdecydowało się na zakup mieszkania o powierzchni 55 mkw., które jest zlokalizowane w Warszawie. Wartość lokalu to 400 000 zł, dlatego nie spełnia on wymogów programu Rodzina Na Swoim (aktualny limit cenowy to 5904 zł/mkw.). Przewidywany okres spłaty równych rat to 30 lat, a oprocentowanie wynosi 6,31% (w skali roku). Wkład własny stanowi 10% ceny mieszkania. Kredyt zostanie wypłacony w czterech transzach (po 90 000 zł). Pierwszą z nich kredytodawca przekaże w momencie udzielenia kredytu. Pozostała cześć środków będzie uruchomiona w odstępach sześciomiesięcznych. Bank przewiduje karencję w spłacie kapitał kredytu w trakcie następnych 24 miesięcy. Ubezpieczenie pomostowe podniesie oprocentowanie o 1,70 p.p. Wedle przewidywań zostanie ono zlikwidowane po 24 miesiącach. Po wygaśnięciu okresu karencji okres kredytowania ulegnie wydłużeniu o równy okresowi karencji (24 miesiące). W trakcie następnych dwóch lat małżonkowie będą ponosić koszty wynajmu w dotychczasowej wysokości (1800 zł/m-c).

Tabela przedstawia koszty kredytu oraz łączne wydatki klientów, które zostały oszacowane wedle powyższych założeń. Konkurencyjny wariant przewiduje sfinansowanie gotowego mieszkania o wyższej cenie (410 000 zł). Takie parametry jak: oprocentowanie kredytu, okres spłaty, wartość wkładu własnego i rodzaj rat pozostają bez zmian. Przyjęto założenie, że przeprowadzka do droższego lokum nastąpi po dwóch miesiącach.

W omawianym przypadku niższa cena nieukończonego mieszkania nie skompensowała wzrostu kosztów odsetkowych. Nietrudno zauważyć, że do znacznego zwiększenia wydatków kredytobiorcy przyczyniają się płatności, które zostały naliczone w okresie karencji. Spore znaczenie dla wysokości odsetek ma też przedłużenie okresu spłaty o 24 miesiące. Dzięki takiemu rozwiązaniu klient utrzymał taką samą wartość miesięcznej raty. W przeciwnym razie bank skorygowałby miesięczna płatność o zaległą spłatę kapitału. Warto wspomnieć o kosztach najmu, które sprawiły, że sumaryczna wartość miesięcznych wydatków w trakcie pierwszych 2 lat okazała się wyższa (mimo zastosowania karencji). Uwzględnienie wszystkich czynszów sprawiło, że wydatki związane z nabyciem nieukończonego mieszkania wzrosły o 43 200 zł. W ostatecznym rozrachunku ten wariant okazał się droższy o 6,4% - to dość znacząca różnica.