Inwestycje w nieruchomości nadal zyskowne

Przeczytaj także: Zyskowne formy inwestycji wg Polaków

Między 5 a 7,7 procent – tyle wynosi tzw. stopa kapitalizacji, czyli relacja rocznego przychodu z wynajmu do ceny przeciętnego dwupokojowego mieszkania w największych polskich miastach. Najkorzystniej sytuacja wygląda w Łodzi gdzie - według portalu www.szybko.pl - blisko 50-metrowe mieszkanie można wynająć za 1290 zł.

Jeśli jednak chcemy obliczyć faktyczną rentowność wynajmu musimy uwzględnić koszty transakcyjnie ponoszone przy zakupie, podatek i czynsz, który będziemy płacić jako właściciel. Wiadomo też, że mieszkanie nie będzie wynajęte non stop – kilkumiesięczne przerwy są nieuniknione. Należy też założyć, że po 3-4 latach wynajmowania konieczny będzie remont, by nieruchomość korzystnie sprzedać. Z drugiej strony, przy odrobinie optymizmu, można pokusić się o założenie kilkuprocentowego wzrostu wartości mieszkania.

Co wynika z obliczeń? Wynajmując przez 5 lat mieszkanie w Łodzi powinniśmy zarobić ok. 5,8 proc. w skali roku. W przypadku Krakowa rentowność wyniesie 4,8 proc., a dla Warszawy niespełna 5,6 proc. Okazuje się, że więcej zarobimy finansując mieszkanie w całości… kredytem. Będzie to nawet 7,8 proc. w przypadku zakupu mieszkania w Łodzi na kredyt w złotych i nawet 9-10 procent jeśli wykorzystamy pożyczkę w euro lub frankach (przy założeniu stałego kursu waluty w okresie spłaty).

Jak to możliwe, że mimo kosztu kredytu zarabiamy więcej? Rentowność wynajmu obliczamy za pomocą tzw. wewnętrznej stopy zwrotu, która uwzględnia fakt, że pieniądz z czasem traci swoją wartość. Skoro 100 zł zapłacone za kilka lat będzie mniej warte niż ta sama kwota dzisiaj, to warto koszty odroczyć w czasie. Taką możliwość daje kredyt.

Możliwość sfinansowania zakupu w większości lub całości pieniędzmi z banku wyróżnia mieszkania spośród innych rodzajów nieruchomości. Kolejnym atutem dosyć prostym do uzyskania jest dochód z wynajmu. W przypadku inwestycji w ziemię nie mamy co liczyć na pomoc banku, ani – w większości przypadków – na bieżące dochody. Mimo to jest to lokata znacznie bardziej zyskowna. O ile bowiem w przypadku mieszkań trudno zakładać wysoki wzrost wartości, to w przypadku ziemi wzrost ten można oszacować już w momencie zakupu, a sięga on często kilkuset procent.

– Chodzi o różnicę między ceną metra ziemi rolnej, a zlokalizowanych tuż obok działek budowlanych – wyjaśnia Hubert Telecki z Wealth Solutions-Inwestycje Ziemskiej, zajmującej się grupowym inwestowaniem w grunty rolne. Dla przykładu według portalu www.szybko.pl cena metra działki rolnej w gminie Żyrardów kosztuje 25 zł, a budowlanej już 110 zł. W Radziejowicach stosunek ten wygląda następująco 33 zł do 100 zł, a w Kampinosie 20 do 80 zł. Chcąc jednak zainkasować tę różnicę musimy sami lub z pomocą ekspertów przeprowadzić proces, który można streścić hasłem „od hektara, do metra”, więc przekształcić duży areał ziemi rolnej w niewielkie działku pod budowę domu. Nie jest to łatwe zadanie jednak gra jest warto świeczki. Możliwa do osiągnięcia stopa zwrotu to 30-50 rocznie, a więc znacznie więcej niż z wynajmu mieszkania.