Kredyt hipoteczny a stan prawny nieruchomości

Przeczytaj także: Jak zaciągnąć kredyt na budowę domu?

W Polsce blisko trzy na cztery nieruchomości mieszkaniowe są nabywane z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Wydawać by się więc mogło, że dostęp do finansowania z banku jest łatwy. Trzeba jednak pamiętać, że banki w pogoni za zyskiem, a więc także udzielając kredytów, nie mogą zapomnieć o interesie osób lokujących na ich rachunkach swoje oszczędności. Stąd też konieczność przejścia procedury kredytowej, podczas której oceniany jest nie tylko przyszły kredytobiorca (w tym jego zdolność do regulowania zobowiązań), ale także sama nieruchomość. W tej drugiej kwestii bardzo często banki bywają – wydawałoby się – aż nadto konserwatywne.

Dożywocie to brak kredytu

Jak czytamy w raporcie, niechętnie banki podchodzą na przykład do służebności osobistych, czyli takich praw obciążających nieruchomość, które przysługują osobie. Sztandarowym przykładem może tu być dożywocie. Powstaje ono w momencie przeniesienia własności nieruchomości, gdy dodatkowo kupujący przyjmuje jako domownika sprzedającego i zobowiązuje się go utrzymywać. W związku z przyjęciem takich zobowiązań cena jaką należy za nieruchomość zapłacić jest oczywiście stosownie niższa. Na przykład gdyby Pani w wieku 70 lat chciała sprzedać dwupokojowe mieszkanie warte 400 tys. zł, ale chciałaby dożywotnio zajmować jeden z pokoi, to teoretycznie można by było je nabyć za około 200 tys. zł. Powód? Zgodnie z danymi GUS przeciętna kobieta w tym wieku żyć będzie jeszcze 13 lat. Wartość dożywotniego świadczenia w postaci możliwości zajmowania jednego pokoju wraz z kosztami utrzymania można oszacować na około 1500 zł miesięcznie. Z biegiem lat nominalna wartość tego świadczenia powinna rosnąć zgodnie z wpływem inflacji. Z drugiej jednak strony spełnianie powyższych świadczeń jest alternatywą dla zakupu na kredyt – obecnie w przypadku rodzimej waluty oprocentowany przeciętnie na około 5,5% w skali roku. Uwzględniając więc wpływ tych czynników można oszacować wartość prawa dożywocia na kwotę 197 tys. zł.

Zakup mieszkania za połowę ceny może kusić niejednego nabywcę. Szansę na to będą miały jednak przede wszystkim osoby posiadające gotówkę. Tylko bowiem bank Pekao przyznał, że po indywidualnej ocenie mógłby udzielić kredytu na zakup mieszkania obciążonego prawem dożywocia na rzecz kobiety w wieku 80 lat. Bank sprawdzi jednak wówczas wartość rynkową obciążonej nieruchomości i zbada możliwość jej odsprzedaży w razie ewentualnej windykacji.