Łatwiej o kredyty dla deweloperów?

Przeczytaj także: Ranking polskich banków wg deweloperów 2010

Złote czasy

W czasach gdy deweloperzy przebierali w ofertach kredytowych banków (2003-2006), czasami wystarczał wkład własny w postaci gruntu i sił organizacyjnych pozwalających sprzedać mieszkania. Deweloperowi tak naprawdę pozostawało już tylko wybrać generalnego wykonawcę oraz nadzorować proces budowy. W 2008 roku, po załamaniu rynku, zaczęła się liczyć przedsprzedaż oraz dorobek firmy. W dramatycznym dla deweloperów 2009 r. uzyskanie kredytu było porównywalne z zdobyciem Mount Everestu. Nie pomagała przedsprzedaż, nie pomagało spore portfolio już zrealizowanych inwestycji. Zdobycie kredytu na inwestycję było powodem do dumy nawet dla największych firm (informowały o tym w mediach firmy takie jak Dom Development czy też Gant). Paradoksem jest dziś ogromna trudność w zdobyciu finansowania nawet przez TBS-y, które zachowały się w szczątkowej formie. Przy utrudnionym kredytowaniu nieruchomości na własność, kto jak to, ale TBS-y nie powinny mieć żadnego problemu ze zwrotem inwestycji. Banki jednak zdają się tego faktu zupełnie nie dostrzegać.

Załamanie

W 2009 roku, banki zakręciły kurek z pieniędzmi. W tym momencie deweloperzy zostali pozbawieni „tankowania paliwa”. Ci, którzy byli na tyle potężni by mieć w bagażniku baki z zapasowym paliwem natychmiast przeszli z agresywnego stylu jazdy na niemal bieg jałowy byleby tylko przetrwać – praktycznie z dnia na dzień duże spółki podjęły decyzję o wstrzymaniu praktycznie wszelkich inwestycji. Rozpoczął się bój o przetrwanie. Więksi, zaczęli redukcję zatrudnienia, dziękując ogromnej ilości swojej kadry za współpracę i przeszli w stan niemal hibernacji - sącząc minimalne ilości paliwa z zapasowych baków. Głównie dzięki takiej strategii przetrwali. Mali i niedoświadczeni nie mający zapasowych środków mimo przejścia też na bieg jałowy – musieli się zatrzymać. Efektem tego był wysyp w zeszłym roku inwestycji deweloperskich do przejęcia. Więksi, żyjąc z konsumpcji własnego majątku, dodatkowo mieli już jednak i tak obfity bank ziemi kupiony w tłustych czasach. Nie potrzebowali zatem nowych działek, które na dodatek pozbawiłyby ich strategicznych w obecnej sytuacji środków na przetrwanie. To zupełnie zatrzymało mniejszych deweloperów (sprzedaż ziemi była często ich jedynym ratunkiem).

Co przyniesie nowy dzień?
Na kredyty mają teraz największą szansę deweloperzy, którzy w swojej historii zakończyli pomyślnie kilka inwestycji oraz posiadają częściowo swoje środki na budowę. Znaczenie też ma to jak firma walczyła w okresie kryzysu o utrzymanie jak najwyższego poziomu sprzedaży. Premiowało to duże spółki gotowe do bonusów i zniżek. Obecnie głównym warunkiem finansowania w oczach banków jest realizacja przedsprzedaży mieszkań, jeszcze przed uruchomieniem kredytu inwestycyjnego. Ma to na celu potwierdzenie, iż inwestycja znajduje odpowiedź na rynku, a więc jest prawidłowo przygotowana. Aktualnie, oczekiwana przez banki minimalna przedsprzedaż oscyluje wokół 15%, natomiast niektóre instytucje wymagają zaawansowania sprzedaży nawet na poziomie 35%. Takie mocne zaawansowanie sprzedaży często pozwala deweloperom na samodzielne sfinansowanie inwestycji, dlatego wielu inwestorów zastanawia się nad sensem pozyskania środków z kredytu. Pomaga temu stopniowy, ale konsekwentny powrót kupujących, ułatwiający osiągnąć przedsprzedaż.