Kryzys hipoteczny a spadek cen mieszkań

Przeczytaj także: Bezpieczny kredyt 2% - jakie niesie zagrożenia?

Jak zaznaczają analitycy - wysokie stopy procentowe to również groźba „psucia” się zaciągniętych wcześniej kredytów, co może prowadzić do bardziej rygorystycznego podejścia do ryzyka. Bankier.pl przypomina, że przez półtora roku wysokość raty kredytu złotowego wzrosła o ponad 30%. Nie dziwi zatem, że to kredyty złotowe mają obecnie większą szkodowość niż walutowe. Pytanie brzmi, jak będzie ze spłacaniem takich kredytów w przyszłości, kiedy przyjdzie spowolnienie gospodarcze? Podobnie otwarte pytanie powstaje w przypadku kredytów walutowych. Złoty słabnie w oczach i niekoniecznie musi szybko odzyskać dawny wigor – w ciągu dosłownie kilku tygodni frank umocnił się w stosunku do złotego o ponad 10 procent. To oczywiście od razu wpływa na ratę kredytu. Warto w tym kontekście pamiętać, że kredyty mieszkaniowe psują się zazwyczaj w ciągu trzech pierwszych lat. Oznacza to, że rzeczywista szkodowość obecnego portfela kredytów może być wyższa niż obecnie dostępne dane, a mniejszy przyrost wolumenu zadłużenia będzie wpływał negatywnie na tę wartość.

Bankier.pl podaje, że innym czynnikiem, który źle wpływa na perspektywy wysokości raty kredytu, jest chociażby potencjalna perspektywa szybkiego wejścia Polski do strefy euro. Jeśli nie będzie oznaczać to kolejnych podwyżek stóp procentowych, to z całą pewnością spowolnienie obniżek. To wszystko rysuje dostępność do kredytów w najbliższym czasie w dość czarnych barwach. Analitycy przypominają, że najlepszy sort kredytobiorców skorzystał już zarówno z niskich cen, jak i lepszej dostępności pożyczek. Obecnie zadłużający się muszą się zmierzyć nie tylko z wyższymi cenami mieszkań, ale i gorszym dostępem do znacznie droższych kredytów…

5) Efekt psychologiczny

Jak reagują potencjalni kredytobiorcy, kiedy zewsząd słyszą o krachu finansowym? Zdaniem Bankier.pl wstrzymują się z decyzją o zakupie mieszkania na kredyt, bojąc się, czy poradzą sobie z jego spłatą. Nie ma się co dziwić. Mieszanka spadków na giełdzie, upadków banków na całym świecie, groźba utraty depozytów, wzrost bezrobocia, niepewna przyszłość, zaostrzanie warunków finansowania nieruchomości – to wszystko robi swoje. To nie są warunki, żeby myśleć o kupnie mieszkania. Raczej myśli się o tym, czy - i w jaki sposób - sytuacja ta przełoży się na nasz budżet domowy. To oczywiście napędzi spadek cen mieszkań, bo tak jak kupowaliśmy do tej pory na wyścigi, tak teraz będziemy się z tą decyzją wstrzymywać - uważają analitycy. Wahadło przechyliło się w drugą stronę. Obecnie funkcjonuje zasada: „co masz kupić dzisiaj, kup jutro – będzie taniej i bezpieczniej”. Taniej – bo ceny nieruchomości szybko lecą w dół, a ponadto nie trzeba płacić przez ten czas wysokiej raty kredytu. Polacy coraz mocniej wierzą, że ceny mogą obecnie tylko iść w dół, więc wstrzymują się z zakupami. I według portalu Bankier.pl mają rację.

6) Nowa rekomendacja KNF

Swego czasu rekomendacja S napędziła bankom mnóstwo klientów, sprawiając równocześnie, że ceny mieszkań poszybowały w górę. Rekomendacja wcale nie spowodowała, że Polacy odwrócili się od kredytów walutowych. Raczej sprawiła, że mniej zamożni zaczęli zadłużać się drożej, bo w złotych. Banki nauczyły się od razu obchodzić zapisy rekomendacji. Obecnie odpowiadająca za sektor bankowy Komisja Nadzoru Finansowego dmucha na zimne, chce uregulować rynek kredytów hipotecznych po to, żeby nie doszło do podobnych wypadków jak za granicą. Z tego też powodu jeszcze do końca roku regulator najprawdopodobniej wprowadzi nową rekomendację, która - zgodnie z kolejnością - może się nazywać rekomendacją T. Z zapowiedzi przewodniczącego KNF wyłania się czarny obraz dla rynku nieruchomości. Wdrożenie zapisów o ograniczeniu LTV do poniżej 100% czy maksymalnej wysokości miesięcznej raty w przedziale 30-50% dochodów gospodarstwa domowego może diametralnie zmienić zdolność kredytową Polaków.

Jak zauważa Bankier.pl nie trzeba być ekonomistą, żeby stwierdzić, co się stanie z cenami wszystkich mieszkań przy ograniczonej podaży, kiedy wpompuje się w rynek ponad 110 miliardów złotych w ciągu 4 lat. Przy wejściu do UE zadłużenie Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych wynosiło zaledwie 31 miliardów złotych, by pod koniec sierpnia tego roku osiągnąć astronomiczną kwotę 145 mld. Ograniczenie wartości i liczby kredytów hipotecznych z całą pewnością spowoduje mniejszy rzeczywisty popyt na mieszkania, co od razu odbije się na liczbie transakcji, a w nieco dłuższej perspektywie - na cenach nieruchomości. Analitycy dodają znów przy tej okazji, że kredytobiorcy o największej zdolności kredytowej najczęściej zaciągnęli już kredyt. Wszystkim kolejnym będzie trudniej spełnić coraz bardziej konserwatywne wymagania banków. Oczywiście może to budzić wśród wielu osób oburzenie, że zabiera się im jedyną szansę do posiadania własnego M, ale raczej nie chcielibyśmy powtórki sytuacji ze Stanów Zjednoczonych, gdzie udzielano kredytów osobom, które nigdy ich nie powinny dostać.