Co czeka polski rynek nieruchomości?

Przeczytaj także: Czy nieruchomości to nadal dobra inwestycja?

Banki podgrzewają atmosferę

Liczba nowych kredytów hipotecznych rośnie lawinowo. Wręcz można odnieść wrażenie, że banki tylko nimi się zajmują. Patrząc obiektywnie, jeśli chodzi o wartość udzielonych kredytów nadal jesteśmy w ogonie Europy. Relacja wielkości tego rodzaju kredytów do Produktu Krajowego Brutto nie przekracza jeszcze 10 procent, podczas gdy średnia europejska to 40-50 procent. Banki grają tak naprawdę o tę różnicę. Grają pomiędzy sobą, ale również w obawie przed coraz bardziej realną konkurencją z zagranicy. Instytucje finansowe z krajów UE mają już bowiem teoretycznie swobodny dostęp do naszego rynku. Ewentualne przyjęcie euro może tylko ten proces przyspieszyć.

Wbrew pozorom i chociażby Rekomendacji S, która wprowadziła ograniczenia, banki po prostu muszą udzielać coraz większej liczby kredytów. Zmuszają je do tego oczekiwania właścicieli co do utrzymania już mocno wyśrubowanego poziomu zysków. Od tego zależą premie i laury dla bankowców, a to najbardziej rzeczowy argument w walce o klienta. Widzimy więc drugi oddech promocji i ofensywy hipotecznej. Nawet bardziej konserwatywne banki, takie jak np. BZ WBK, ING łaskawiej spoglądają na swoich klientów.

Problemem jest coraz wyższy koszt budowy domów i mieszkań. W porównaniu z ubiegłym rokiem na taki sam metraż trzeba średnio wydać o 30 proc. więcej, a stąd coraz wyższe kredyty. Łagodniejsze traktowanie zdolności kredytowej, to też wynik bardzo dobrej jakości spłacanych kredytów mieszkaniowych. Tylko zaledwie co pięćdziesiąty kredytobiorca ma problemy z regulowaniem rat kredytu. Dzięki temu można poluzować politykę kredytową. Co jednak stanie się, jeśli polska gospodarka popadnie w kryzys? Scenariusz amerykański? Raczej nie, bo kredytów bądź co bądź jest mniej, a i nadzór bardziej jest restrykcyjny. Ze spadkiem wartości nieruchomości warto się jednak liczyć, bo sięgamy już po rezerwy popytu. Korekta na rynku wtórnym w cenach transakcyjnych jest już widoczna i być może deweloperzy wkrótce zmierzą się z podobnym zjawiskiem jakie miało miejsce w 2001-2002 roku. Można mieć tylko nadzieje, że są to już inne, lepiej przygotowane do dekoniunktury firmy, a wentylem bezpieczeństwa dla branży budowlanej jest infrastruktura.

Na razie odbywa się kuszenie promocjami i dodatkowymi korzyściami. Banki przodują w tym procederze. Nie robią też tego bezinteresownie. Kredytobiorca zasadniczo może liczyć na teoretycznie darmową kartę kredytową oraz promocyjne oprocentowanie kredytu. W tym drugim jednak wypadku okazuje się zwykle, że inne koszty nie są już tak przyjazne. Warto więc wybierać jasny układ z minimalną liczbą prowizji i prostymi zasadami ustalania oprocentowania. Szczególnie na baczności muszą mieć się osoby zaciągające kredyty denominowane w walutach obcych. Poprzez sposoby określania spreadu pomiędzy kursami kupna i sprzedaży przy wypłacie kredytu oraz płaceniu rat banki realizują dodatkowe zyski. Większość klientów wybiera kredyty w złotych, co jest zupełnie naturalne. Stara zasada doradztwa finansowego mówi, że osoby indywidualne powinny brać kredyty w takiej samej walucie w jakiej osiągają podstawowe dochody. W innym wypadku pozostają z otwartą pozycją walutową, która w długim okresie kredytowania powoduje istotne ryzyko walutowe. Przed tym ryzykiem klient nie jest chroniony, a ewentualne przewalutowanie następuje zwykle po fakcie.

Bardziej profesjonalnie i bardziej pewnie

Czy będziemy w naszym kraju świadkami hipotecznego „dance makabre”? Po euforycznym wybuchu w 2006 roku i olbrzymim hałasie medialnym można mieć już nadzieję, że polski rynek nieruchomości powoli, aczkolwiek systematycznie normalizuje się. Pozytywem jest coraz większa wiedza na temat ryzyka finansowego, jakie rodzi zaangażowanie w prowadzenie inwestycji. Inwestorzy już nie są tak ufni, nie inwestują pod wpływem impulsu, dokładnie planują swoje decyzje. Dzięki coraz szerszym możliwościom inwestycji za granicą widzimy również jak wyglądają bardziej rozwinięte rynki europejskie i przenosimy tamte standardy do naszego kraju. Przenikanie dobrych nawyków, chociażby poprzez powrót do kraju osób należących do emigracji zarobkowej zwiększa szanse na łatwiejsze prowadzenie inwestycji. Banki natomiast, chcąc zdobywać zaufanie kolejnych klientów, muszą ich traktować partnersko, jeśli nie chcą stracić rynku na rzecz bardziej kreatywnych konkurentów. Coraz częściej korzystają więc w tym zakresie z usług wyspecjalizowanych doradców i pośredników.