Zakup mieszkania na kredyt z dopłatą wciąż niewygodny

Przeczytaj także: Bezpieczny Kredyt 2% - jakie dokumenty będą potrzebne?

Dopłaty są dla wszystkich banków na tym samym poziomie. Jednak odsetki, jakie dostajemy z budżetu odejmowane są od raty pobieranej przez dany bank. W efekcie: im tańszy kredyt w banku, tym niższa będzie rata także po dopłatach. Uwaga! Do kredytów z dopłatami banki stosują z reguły wyższe oprocentowanie (o 0,5-1 pkt. proc.) niż w przypadku kredytów na zwykłych zasadach.


Jak działają dopłaty do kredytów?

Sam mechanizm nie jest jednak taki prosty. Nie chodzi o zwrot połowy odsetek, które faktycznie płacimy. Z powrotem dostajemy nieco więcej.

Przeanalizujmy to na przykładzie. Pożyczamy 200 000 zł na 20 lat na zakup 50-metrowego mieszkania w Katowicach.

Bank najpierw obliczy tzw. stopę referencyjną. W naszym przypadku to 6,5 proc. (3-miesięczny WIBOR plus ustalona w ustawie tzw. marża - 2 pkt proc.). Następnie, od pozostającego do spłaty zadłużenia (a więc na początku będzie to 200 tys. zł) zostaną obliczone odsetki wg połowy stopy referencyjnej, a więc 3,25 proc. Przy pierwszej racie dopłata wyniesie 541,67 zł. W efekcie rata do zapłaty to 949,48 zł. Taką ratę równą zapłacilibyśmy gdyby kredyt miał oprocentowanie 1,33%.Dla porównania, rata bez dopłaty wyniosłaby 1491,15 zł (a w przypadku kredytu we frankach szwajcarskich 1260,44 zł).
Przy kolejnej racie odsetki do dopłaty będą liczone od kwoty zadłużenia pomniejszonej o to, co spłaciliśmy w pierwszym miesiącu. W drugim miesiącu dopłata wyniesie 540,56 zł a rata 950,58 zł. W ten sposób raty będą stopniowo rosnąć w trakcie trwania okresu dopłat. W ostatnim miesiącu ósmego roku (przy założeniu, że nie zmienią się stopy rynkowe) rata wyniesie ok. 1085 zł, a więc tyle, ile przy oprocentowaniu kredytu na poziomie 2,75 proc.

Sprawdziliśmy, jak w poszczególnych miastach po 15 sierpnia kształtuje się stosunek wyznaczonego ustawą limitu do średniej rynkowej ceny nieruchomości. Uznaliśmy, że jeśli obliczony wskaźnik jest wyższy niż 80% wtedy w danym mieście istnieje możliwość zakupu mieszkania z kredytem z dopłatą. W większości przypadków bowiem cena średnia m.kw. nie odbiega od cen najtańszych mieszkań o więcej niż 20%. Gdy limit jest niższy od średniej ceny w danym mieście, wtedy osoba, która chce skorzystać z dopłaty może wybierać tylko w tańszych mieszkaniach zlokalizowanych w gorszych dzielnicach. Taka sytuacja dotyczy Łodzi, Torunia i Białej Podlaskiej.

Generalnie w mniejszych miastach mieszkania z dopłatami powinny być bardziej dostępne. Nie sprawdza się to jednak w każdym przypadku. Do naszego zestawiania wybraliśmy Białą Podlaską, 60-tysięczne miasto powiatowe zlokalizowane w północnej części województwa lubelskiego. Średnia cenie m.kw. mieszkania w tym mieście wynosi 3200 zł i także jest wyższa niż limit w województwie lubelskim – 2758,99 zł.