Budowa domu: jak wybrać kredyt hipoteczny?

Przeczytaj także: Gdzie po kredyt na budowę domu?

Konstrukcja oprocentowania kredytu może opierać się na parametrze związanym z ceną pieniądza na rynku międzybankowym (np. WIBOR, LIBOR) lub być uzależniona od decyzji podejmowanych wewnątrz banku. Zdecydowanie należy polecić to pierwsze rozwiązanie, które zresztą jest wariantem dominującym w ofercie polskich banków. Oprocentowanie kredytu ma wówczas postać np. WIBOR3M + marża banku ustalana w umowie z kredytobiorcą. Warto zwrócić uwagę na oferty banków gwarantujących stałą marżę przez cały okres trwania umowy. Tylko w takiej sytuacji możemy mieć pewność, że oprocentowanie zaciągniętego przez nas zobowiązania będzie faktycznie podążać za zmieniającym się rynkowym parametrem.

Porównywanie ofert znacząco utrudniają różnego rodzaju promocje - wiele banków obniża marżę w pierwszych kilku latach kredytowania lub stosuje odmienne stawki dla nowych klientów. Pamiętajmy, że promocyjna cena służy tylko jednemu celowi - zwiększeniu sprzedaży. Kredyt hipoteczny jest kredytem długoterminowym - obniżenie oprocentowania na rok czy dwa może mieć niewielki wpływ na ostateczny koszt kredytu. Dlatego też sugerujmy się wyłącznie „normalną" ceną kredytu. W przypadku, gdy staramy się o kredyt na budowę domu, oprocentowanie do czasu ustanowienia hipoteki na powstającej nieruchomości (a więc zakończenia budowy) może być większe niż standardowe.

Wspominając o oprocentowaniu kredytu nie sposób pominąć zagadnienia wyboru waluty. Kredyty w euro czy frankach szwajcarskich kuszą niższym oprocentowaniem nominalnym, lecz niosą ze sobą również istotne ryzyko. Wypłacając nam kwotę kredytu bank używa kursu kupna danej waluty, natomiast raty spłacamy przeliczając je po kursie sprzedaży. Tzw. spread, czyli rozpiętość pomiędzy kursem kupna i sprzedaży ma zatem spore znaczenie dla ceny kredytu - im wyższa, tym droższy jest kredyt. W przypadku kredytów walutowych nasze zadłużenie, nie tylko wysokość raty, wyrażone jest w walucie obcej. Oznacza to, że w niekorzystnych dla kredytobiorcy okolicznościach pozostała do spłaty kwota może się zwiększać - tylko osoby o mocnych nerwach potrafią spokojnie „przeczekać" takie wydarzenie bez myśli o natychmiastowym przewalutowaniu kredytu (które notabene pociąga za sobą dodatkowe koszty nawet, gdy nasz bank nie pobiera za tę czynność prowizji).

Opłaty i prowizje związane z kredytem na budowę domu mogą być dość zróżnicowane. Przybierają one najczęściej postać:

• opłaty za rozpatrzenie wniosku,
• prowizji od przyznanego kredytu,
• opłaty za wycenę i inspekcję przedmiotu zabezpieczenia,
• opłat związanych z ubezpieczeniem na życie kredytobiorcy (w przypadku osób, które samodzielnie nie zaopatrzyły się w tego typu polisę),
• opłat związanych z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego (z reguły gdy wysokość wkładu własnego nie przekracza 20% kwoty kredytu).

W okresie spłaty kredytu możemy narazić się na dodatkowe koszty, jeśli zechcemy wcześniej pozbyć się ciążącego na nas zobowiązania (opłata za wcześniejszą spłatę), zmienić walutę kredytu lub renegocjować warunki umowy.