Ile kosztuje kredyt na mieszkanie

Przeczytaj także: Mieszkanie dla rodziny

W większości umów bankowych istnieją zapisy gwarantujące że marża nie zmienia się w całym okresie kredytowania. Banki zastrzegają sobie czasem możliwości jej podwyższenia na wypadek wyjątkowych okoliczności (np. w przypadku Pekao SA chodzi o znaczny spadek wartości zabezpieczenia oraz brak terminowej spłaty kredytu). Istnieją też możliwości obniżenia marży (taką możliwość daja BZ WBK po 5 latach terminowej spłaty zadłużenia). Generalnie jednal marża jest stała a zmienia się tylko stopa rynkowa i wynika to ze zmian oficjalnych stóp procentowych ustalanych przez banki centralne czy to Polski, Strefy Euro czy Szwajcarii.

Co ciekawe jednak, stopy rynkowe mogą się różnić od stóp oficjalnych. Wynika to stąd, że rynek z wyprzedzeniem przewiduje kierunki w których banki centralne zmienią stopy. Na przykład obecnie praktycznie pewne są kolejne podwyżki stóp procentowych w Szwajcarii. W efekcie rynkowy LIBOR 6-miesięczny jest nieco wyższy od tego "oficjalnego". Ma to znacznie dla kredytobiorców, bo koszt kredytu może być równie oparty na LIBORze 3-, 6 lub 12-miesięcznym i przy takiej samej marży oprocentowanie będzie inne. Może być też odwrotnie. Jeśli tendencja zmian stóp procentowych jest spadkowa widać to również w układzie rynkowych stóp.

Rynkowe stopy procentowe zmieniają się codziennie. Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych nie – banki z reguły aktualizują oprocentowanie co kwartał lub co pół roku. I tu kryje się kolejna pułapka dla osób, które chcą porównać ceny kredytów mieszkaniowych na dany dzień. Np. w połowie czerwca w jednym banku mogą obowiązywać stopy rynkowe z końca poprzedniego kwartału. Inny poda nam oprocentowanie wyliczone na bazie aktualnej stopy. W efekcie jeśli przez 2 czy 3 miesiące na rynku nastąpiły spore zmiany wówczas - ponownie przy tej samej marży - mamy kredyty w dwóch różnych cenach.

To nie koniec pułapek. Wyobraźmy sobie, że stopa rynkowa (np. WIBOR 3-miesięczny) zmienia się w danym kwartale o 0,2 pkt proc. Czy to znaczy, że bank w kolejnym kwartale obniży nam oprocentowanie o tę wartość? Nie zawsze. Niektóre banki ograniczają zmienność oprocentowania dodatkowymi wskaźnikami. Zapisują w umowach, że koszt kredytu zmieni się wówczas, gdy stopa rynkowa z kwartału na kwartał (z miesiąc na miesiąc itp.) zmieni się o więcej niż np. 0,25 pkt proc. W efekcie jeśli przez wiele miesięcy te zmiany będą mniejsze wówczas bank może bazować na znacznie wyższej stopie niż aktualna rynkowa - w praktyce pobiera wyższą marżę. Takie rozwiązania stosują np. Pekao SA, Lukas Bank czy GE Money Bank.