Koszt kredytu hipotecznego: indeks X 2015

Przeczytaj także: Koszt kredytu hipotecznego: indeks X 2016

Stopy w górę? Nie przez najbliższe dwa lata

Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym, ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. W marcu br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 1,5%, a więc o ponad dwie trzecie względem poziomu sprzed serii obniżek, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż zmiany poziomu marż przez banki komercyjne.

Warto jednak podkreślić, że w połowie maja br. WIBOR 3M zaczął powoli rosnąć. Coraz więcej wskazuje na to, że ruch ten nie będzie kontynuowany. Prognozy zmian poziomu WIBOR-u są co prawda bardzo zmienne, ale najnowsze mogą napawać kredytobiorców optymizmem. Przewidywania rynkowe sugerują bowiem, że na podwyżki stóp procentowych przyjdzie poczekać ponad dwa lata, a bieżący poziom WIBOR-u w najbliższych miesiącach nawet kosmetycznie spadnie. Z drugiej strony jeszcze w czerwcu br. najbardziej prawdopodobny scenariusz zakładał podwyżkę stóp procentowych na przełomie 2015/16 – co pokazuje jak zmienne są te prognozy.

Wiedzę na temat tego co przynieść mogą kolejne miesiące można czerpać z notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 26 października 2015 r. kontrakty za 9 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,41%, a więc niżej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,73%). Dopiero później koszt pieniądza ma zacząć powoli rosnąć. Jak wolno? W horyzoncie 21-miesięcznym kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,57% - czyli wciąż wyraźnie mniej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,73%). Z tych notowań wnioskować można, że na pierwszą podwyżkę stóp procentowych przyjdzie jeszcze długo poczekać (nawet ponad dwa lata). Tak przynajmniej sugerują dzisiejsze notowania, które jednak, jak wyżej wspomniano, w niepewnych czasach potrafią zmieniać się jak w kalejdoskopie.

Metodologia badania:

Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:

1) Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
2) Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,
3) Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:
1) Kredyt udzielany na 30 lat,
2) System rat równych,
3) Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

Bartosz Turek,
Marcin Drogomirecki,