Kredyt z wkładem własnym czy bez?

Przeczytaj także: Jak uzbierać wkład własny?

Co w przypadku, gdy dysponujemy znacznie większą kwotą oszczędności? Czy warto finansować nimi zakup nieruchomości?

Cena aktualnie dostępnych na rynku kredytów mieszkaniowych wynosi ok. 3 proc. (kredyty we frankach szwajcarskich na 100 proc. wartości mieszkania), podczas gdy średniookresowa (min. 2-3 lata) inwestycja oparta na funduszach inwestycyjnych powinna dać przeciętną stopę zwrotu na poziomie ok. 8-12 proc. netto.

Z matematycznego punktu widzenia dużo większy zysk odniesiemy więc, inwestując oszczędności na długoterminowej lokacie, przy całkowitym zakupie nieruchomości na kredyt.

Poniższa tabela przedstawia dwa możliwe warianty rozwiązań dla kredytobiorcy, który zainteresowany jest zakupem mieszkania o wartości 200 tys. PLN i posiada oszczędności w wysokości 80 tys. PLN.

* przykładowa wysokość oprocentowania kredytu we frankach szwajcarskich

* szacunkowa stopa zwrotu

W wariancie 1. klient przeznacza oszczędności na wkład własny i bierze kredyt na brakujące 120 tys. PLN. W wariancie 2. zakup mieszkania w całości finansowany jest z kredytu, zaś 80 tys. PLN zostaje zainwestowane na 10 lat w produkt inwestycyjny oparty o portfel funduszy inwestycyjnych. Wzrost odsetek wynikający z podwyższenia kwoty kredytu wyniesie ok. 46 tys. PLN, podczas gdy już po dziesięciu latach zysk z inwestycji osiągnie wartość ponad 97,5 tys. PLN.
Zatem zysk netto z takiego rozwiązania to ponad 51,5 tys. PLN (97 571,22 PLN – 46 021,75 PLN).

Wartość oszczędności po 10 latach pozwoliłaby na całkowitą spłatę kredytu pozostałego do spłaty, a więc umożliwiłaby skrócenie okresu kredytowania do 10 lat (pod warunkiem, że z zarobionych środków rzeczywiście chcielibyśmy spłacić kredyt).

Inwestycje oparte na funduszach inwestycyjnych cechują się stosunkowo dużą płynnością – zainwestowane pieniądze moglibyśmy w dowolnym momencie przeznaczyć na inne wydatki, podczas gdy środki zainwestowane we wkład własny pozostają "zamrożone" w nieruchomości.

Oczywiście przed podjęciem decyzji o zainwestowaniu pieniędzy i jednoczesnym zaciągnięciu kredytu bez wkładu własnego, należy wziąć pod uwagę wzrost wysokości miesięcznej raty wynikający ze zwiększenia wartości kredytu. Jeśli jednak możemy sobie na to pozwolić, jest to rozwiązanie zdecydowanie korzystniejsze.

Coraz więcej banków zaczyna doceniać klientów, którzy deklarują posiadanie oszczędności. Z punktu widzenia banku kredytobiorca jest bardziej wiarygodny, ponieważ bank wie, że dzięki zgromadzonym oszczędnościom, dysponuje on środkami pozwalającymi na regularną obsługę kredytu – nawet w przypadku przejściowych trudności finansowych. Dlatego na rynku pojawiają się specjalne oferty (kredyty oszczędnościowe), które zapewniają inwestującym klientom tańsze kredyty.