Koszt kredytu hipotecznego: indeks II 2015

Przeczytaj także: Koszt kredytu hipotecznego: indeks I 2015

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2219 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1480 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 888 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 410 - 420 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 690 - 710 zł, a trzech około 1040 - 1060 zł.

Prognozowane na marzec cięcie już dziś obniża raty

Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. W październiku br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 2%, a więc o ponad połowę, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż działania banków komercyjnych podwyższających marże.

Warto jednak podkreślić, że w ostatnim tygodniu lutego 2015 r. rynek spodziewał się już obniżki stóp procentowych na najbliższym posiedzeniu Rady (w marcu). W efekcie trzymiesięczna (3M) stawka WIBOR notowana była 24 lutego na poziomie 1,84%, a więc wyraźnie poniżej wciąż obowiązującej stopy referencyjnej 2% utrzymywanej przez Radę na tym poziomie od października 2014 r. Można więc uznać, że spodziewana obniżka stóp jest już dyskontowana przez graczy rynkowych.

Co przyniosą kolejne miesiące? Wiedzę na ten temat niosą ze sobą notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 24 lutego 2015 r. kontrakty za 6 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,53%, a więc wyraźnie niżej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,84%). Co nie mniej ważne w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,78%, czyli również niżej niż 24 lutego. Z tych notowań wnioskować można, że w perspektywie 3 kwartałów rynek spodziewa się 2 obniżek stóp procentowych, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR powinien być wyraźnie niższy niż wskazują dzisiejsze notowania. Kredyty powinny więc pozostać relatywnie tanie przez dłuższy czas. Tak przynajmniej sugerują dzisiejsze notowania.

---

Metodologia badania:

Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod trzy główne czynniki:

1. Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (domy.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
2. Wysokość przeciętnej marzy kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków,
3. Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z pierwszego dnia miesiąca publikacji.

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:

1. Kredyt udzielany na 30 lat,
2. System rat równych,
3. Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

---

Bartosz Turek,
Marcin Drogomirecki,