Mieszkanie na kredyt czy wynajem?

Przeczytaj także: Lepszy kredyt hipoteczny niż najem mieszkania

Rzeczywiste koszty

Choć wydaje się, że porównanie wysokości czynszu z wysokością pełnej raty kredytu jest właściwym działaniem dla uzyskania odpowiedzi na pytanie czy najem jest bardziej opłacalną formą od zakupu mieszkania na kredyt, to w rzeczywistości tak nie jest. Należałby bowiem porównać „gołe” koszty tych alternatyw, czyli kwotę pieniędzy, którą płacimy właścicielowi mieszkania za możliwość jego zasiedlenia, z kosztami odsetkowymi kredytu. To właśnie odsetki są przecież prawdziwym kosztem kredytu, a nie spłata samego kapitału. Spłacając kapitał stajemy się bowiem właścicielami mieszkania (wynajmujący z reguły nie daje nam takiej szansy). Inaczej mówiąc płacenie odsetek od kredytu jest równoważne z opłatami za wynajem – jedno i drugie nie przybliża lokatora do zostania właścicielem mieszkania. Dopiero spłata kapitału oznacza de facto nabywanie prawa własności – jest więc czym innym niż sam wynajem mieszkania. Jak więc wypadnie porównanie rzeczywistych kosztów najmu mieszkania z ratami odsetkowymi kredytów? (Do raty odsetkowej ponownie doliczyliśmy czynsz dla administracji, ponieważ jest on ponoszony tak czy inaczej).

Okaże się, że także w takim wypadku rata odsetkowa kredytu złotowego będzie wyższa od kosztów najmu mieszkania. Różnica będzie sięgała od 50 PLN miesięcznie (600 PLN rocznie) w przypadku kawalerki we Wrocławiu, do 600 PLN miesięcznie (7 200 PLN rocznie) w przypadku 70-metrowego mieszkania w Warszawie. Ale uwaga – w miarę jak kredyt jest spłacany, spada też rata odsetkowa (ponieważ coraz mniej pieniędzy jesteśmy winni bankowi). Można więc dodatkowo policzyć, kiedy przestaniemy do interesu dopłacać i kiedy spłata kredytu stanie się dla nas tańszym rozwiązaniem niż wynajem mieszkania. Wartość tę podajemy w osobnej kolumnie przytoczonej poniżej tabeli. W przypadku kredytów w euro oszczędności pojawią się szybciej – raty odsetkowe kredytu będą niższe od czynszu za wynajem już od pierwszej raty, a oszczędność wyniesie od 37 PLN do 342 PLN miesięcznie. Warto jednak pamiętać o pułapce ryzyka kursowego, która kryje się w wyliczeniach.
Rodzina na Swoim jeszcze korzystniejsza

Łatwo się domyślić, że w sytuacji, w której połowę odsetek spłaca skarb państwa, to właśnie program RnS okaże się najbardziej opłacalnym rozwiązaniem. Miesięczna rata odsetkowa w tym kredycie będzie niższa od 300 do nawet 750 PLN miesięcznie (3 600 – 9 000 PLN rocznie) niż czynsz płacony właścicielowi mieszkania. Jednak należy pamiętać, że po ośmiu latach dopłaty ustają. Po tym okresie wsparcia, raty odsetkowe spadną zwykle nadal będą przewyższać opłaty za wynajem.

A z wkładem własnym?

Przeprowadźmy teraz podobne wyliczenia dla sytuacji, w której najemca dysponuje pewną kwotą oszczędności, którą mógłby przeznaczyć na wkład własny przy zakupie mieszkania. Raty takiego kredytu będą niższe, ponieważ spadnie oprocentowanie, ale przede wszystkim mniejsza będzie także kwota potrzebnego kredytu. Niższy będzie jednak także… czynsz za wynajem. Dlaczego? W naszych obliczeniach założyliśmy, że posiadacz wkładu własnego w wysokości 20 proc. posiadanego mieszkania (nie mówimy o konkretnej kwocie, ponieważ będzie ona różna w różnych przypadkach) zdeponował ją na lokacie bankowej, z której otrzymywane co miesiąc odsetki przeznacza właśnie na spłatę czynszu za wynajem – dzięki temu sam czynsz „jest niższy” niż w przypadku osoby, która nie dysponuje żadnymi oszczędnościami.