Kredyt mieszkaniowy w PLN - za i przeciw

Przeczytaj także: Kredyt mieszkaniowy w PLN - gdzie dostaniemy najwięcej

ZA

Polskie banki bardzo silnie konkurują o klientów. W efekcie marże kredytowe spadły do 1 pkt proc. i powszechne są promocje typu "pierwszy rok taniej". Marże nie zmienią się nawet, gdy Polska wejdzie do strefy euro (przejście na euro nie może skutkować zmianami warunków umowy dla klienta). Dlatego polskie kredyty hipoteczne będą jednymi z najtańszych w stefie euro. W tej chwili w UE bardzo trudno znaleźć kredyt z marżą 1 pkt proc. przy zerowym wkładzie własnym. W Polsce jest to możliwe.

W USA kredyt hipoteczny „żyje” średnio 8 lat. To znaczy, że przeciętnie po tym czasie Amerykanim sprzedaje nieruchomość, spłaca kredyt i bierze następny na zakup większego domu czy mieszkania. W Polsce może być podobnie, chociaż rynek ma za krótką historię, by takie badanie przeprowadzić. Dlaczego to takie ważne? Argumentem za kredytem walutowym są przede wszystkim ogromne oszczędności odsetkowe kalkulowane przy założeniu, że spłata trwa 20 czy 30 lat. Jeśli spłata miałaby trwać 8 czy 10 lat wówczas spada znacznie odsetek (w relacji do pożyczonego kapitału są one niewielkie) a rośnie znacznie ryzyka kursowego.

W Szwajcarii stopy procentowe są na bardzo niskim poziomie. Jednak prognozy banku centralnego Szwajcarii mówią o możliwym wzroście inflacji od połowy 2006 roku do poziomu 2,5 proc. dwa lat później (obecnie szwajcarska inflacja to ok. 1 proc.). To oznaczałoby ryzyko wzrostu stóp procentowych. Oczywiście nie do poziomu 4-5 proc. ale można oczekiwać, że za kilka lat szwajcarskie stopy zbliżą się do 2 proc. Wtedy przy marży kredytu na poziomie 2 pkt proc. mamy oprocentowanie 4 proc. To za dużo by ponosić ryzyko kursowe jeśli złotówki w tym czasie będą kosztować 4,5 - 5 proc.

Z analiz przeprowadzonych przez ING Bank Śląski wynika, że 90 proc. kredytobiorców dokonuje przewalutowania kredytu w najgorszym możliwym momencie – zaraz po znacznym wzroście kursu waluty kredytu. W ten sposób realizują wysoką stratę. Zaciągając kredyt w walucie obcej trzeba mieć silne nerwy, lecz przede wszystkim trzeba umieć liczyć. Opłacalność takiego kredytu należy zawsze kalkulować w relacji do kredytu w złotówkach, a nie w ujęciu bezwzględnym.