Kredyt mieszkaniowy w złotówkach - gdzie najtaniej

Przeczytaj także: Kredyt mieszkaniowy z dopłatą do odsetek

Banki, które chcą skutecznie sprzedawać kredyty mieszkaniowe w złotówkach w ostatnim roku znacznie obniżyły swoje marże. Marża to zysk banku ponad rynkową stopę procentową, którą w przypadku rynku hipotecznego jest WIBOR (3- lub 6-miesięczny). W tej chwili bardzo wiele banków zatrzymało się na „progu bólu” jakim jest dla nich marża w wysokości 1 pkt proc.

Jeszcze dwa lata temu taką marżę mógł dostać tylko ktoś kto miał wysoki wkład własny. Dzisiaj jest to praktycznie standard dla przeciętnego kredytu w banku, który chce się liczyć na złotówkowym rynku. Oczywiście banki twierdzą, że to tylko promocje. Ale co to za promocja która trwa ponad rok tak jak np. w ING Banku Śląskim czy BZ WBK? To po prostu standard, do którego doprowadziła silna konkurencja oraz chęć banków, by różnica między kredytem we frankach a kredytem w złotówkach była jak najmniejsza.

Mamy więc ligę banków z marżą 1 pkt proc., które jednak nieznacznie różnią się między sobą oprocentowaniem. Są to jednak różnice czysto techniczne, które nie powinny wpływać na nasze decyzje o wyborze tego czy innego produktu! Jeśli marża jest identyczna wówczas prędzej czy później oprocentowanie będzie bardzo zbliżone. Szczególnie wówczas, gdy w Polsce stopy procentowe przestaną się często i znacznie zmieniać.

Spójrzmy na BZ WBK. Bank przez dwa lata życzy sobie odsetki na poziomie 4,99 proc. Potem wchodzimy w system WIBOR 6-miesięczny plus marża (1 punkt). Bank bierze pod uwagę WIBOR z dwóch dni przed podpisaniem umowy. To upoważnia go, by na swojej stronie internetowej doliczać marżę do aktualnej stawki tego indeksu. WIBOR 6M wynosi teraz 4,48 proc., a więc cena kredytu po doliczeniu marży to tylko 5,48 proc.

A teraz skrajny przypadek. Na szczeście już niekatualny. Do końca września w Lukas Banku obowiązywał "WIBOR 3-miesięczny" w wysokości 5,36 proc. W tym samym czasie rynkowy WIBOR 3M wynosił ok. 4,45 proc. Lukas Bank padł ofiarą własnego systemu ustalania oprocentowania. Otóż w banku tym w danym kwartale obowiązuje stopa bazowa (WIBOR 3M) wyliczona jako średnia z kilkunastu dni kwartału poprzedniego. Nietrudno się domyślić, że w sytuacji, gdy stopy spadają bank musi się trzymać zawyżonej stawki oprocentowania.

Na szczeście dla Lukasa wrzesień się skończył i już na kilka dni przed zakończeniem miesiąca bank mógł pochwalić się nową stawką WIBOR 3M obowiązują od 1 października. Wynosi ona 4,46 proc., a więc jest już zbliżona do rynkowych realiów. Bank dodatkowo zmienił na początku października cały system ustalania oprocentowania. Jeśli aktualna rynkowa stopa WIBOR 3M jest niższa niż ta wyliczona przez bank na podstawie średnich sprzed kilku miesięcy to klienta obowiązuje stawka niższa. Dzięki temu bank nie musi się bać sytuacj, że będzie miał oprocentowanie zbyt wysokie niezależnie od tego czy stopy procentowe spadają czy rosną.

Zostańmy jeszcze przy Lukasie, którego problemy mogą jednak trochę potrwać. Bank stosuje mianowicie coś takiego jak wskaźnik zmienności. Jeżeli z kwartału na kwartał wyliczana przez bank stawka WIBOR 3M zmieni się o mniej niż 0,25 pkt proc. wówczas... nie zmieni się wcale. Dla klientów oznacza to tyle, że jeśli Rada Polityki Pieniężnej obniży stopy o 25 pb. a wyliczana przez Lukas Bank średnia WIBOR 3M nie spadnie przynajmniej o tyle samo wówczas ich kredyty nie stanieją.

Dla porządku trzeba dodać, że podobny wskaźnik zmienności (również 0,25 pkt proc.) ma Bank Pekao SA – najbardziej aktywnie promujący swoje kredyty mieszkaniowe w złotówkach. Bank Millennium niedawno zrezygnował z tego dodatkowego narzędzia sterowania oprocentowaniem. Na wskaźnik zmienności na poziomie 0,1 pkt proc. zdecydował się Dom (hipoteczny oddział Getin Banku), a w PKO BP nie może to być więcej niż 0,2 pkt proc. Z pewnością takie ograniczanie zmienności oprocentowania nie jest korzystne dla kredytobiorcy. Szczególnie teraz kiedy możemy liczyć już tylko na kosmetyczne obniżki stóp procentowych.

Do banków zapewniających marżę 1 pkt proc. (wszystkim lub większości klientów) należą także Millennium, BOŚ i Noreda Bank Polska. Liderzy rynku PKO BP i BPH pozostali przy rozbudowanej siatce marże. W efekcie na przykład w tym pierwszym banku, ktoś kto nie ma wkładu własnego i pożycza 100 tys. zł zostanie „potraktowany” marżą aż 1,9 pkt proc.

Rzetelne porównanie oprocentowania utrudniają także promocje. Wspomniałem o stałej stopie 4,99 proc. przez dwa lata w BZ WBK. Są jeszcze promocje Banku Pekao SA, BGŻ czy Noredea Banku (marża 0,5 pkt proc. w początkowym okresie spłaty) i np. Nykredit Realkredit (marża niższa o połowę do końca września 2006 roku). Warto więc powtórzyć raz jeszcze: kredyt spłacamy dłużej niż rok czy dwa i taka promocja nie powinna wpływać na naszą decyzją o wyborze oferty. Aczkolwiek miło jest płacić przez rok czy dwa lata nieco mniej.

I wreszcie mamy grupę banków, które nie potrzebują marż i WIBOR-ów – decydowanie o oprocentowaniu powierzają swoim zarządom. Są to mBank i MultiBank, PTF Bank i Raiffeisen Bank Polska. Wybrany przez te banki system jest (oczywiście tylko potencjalnie) mało korzystny dla klientów, którzy nie mają gwarancji spadku oprocentowania wraz ze spadkiem stóp. Istnieje również ryzyko, że bank np. podniesie oprocentowanie z jakiegoś powodu. Jest to jednak mało realne przy dzisiejszym poziomie konkurencji między bankami i względnej łatwości z jaką można zrefinansować kredyt.

Widzimy więc, że porównywanie oprocentowania kredytów mieszkaniowych nie jest proste. Nawet jeśli wybierzemy bardzo konkretny przypadek (wkład własny, okres spłaty, kwota) może się okazać, że dwa kredyty kosztujące praktycznie tyle samo mogą się dość różnić się oprocentowaniem. A nawet jeśli oprocentowanie będzie bardzo zbliżone to za kilka miesięcy może się już różnić z uwagi na inne zasady aktualizacji.

Ile kosztuje kredyt w złotówkach?

Założenia: kredyt w wysokości 150 tys. zł na zakup mieszkania wartego 200 tys. zł. Okres spłaty 20 lat, raty równe.

Zielonym kolorem zaznaczamy banki, które w tym konkretnym przypadku naliczą marżę 1 pkt proc. w całym okresie spłaty (w początkowym okresie spłaty marża może być niższa).

Czerwonym kolorem zaznaczamy banki, w których o oprocentowaniu decydują zarządy.

(1) dla marży 1,25 pkt proc. W pierwszych dwóch latach kredytowania bank proponuje marżę 0,5 pkt proc
(2) w pierwszych dwóch latach spłaty oprocentowanie stałe 4,99 proc.
(3) promocyjna marża 0,99 pkt proc. w całym okresie spłaty
(4) w pierwszym roku marża 0,5 pkt proc. (oprocentowanie niższe o 0,7 pkt proc. w stosunku do podanego w tabeli)
(5) przez pierwszy rok marża 0,5 pkt proc.
(6) dla osób zatrudnionych na etacie od przynajmniej 6 miesięcy