Inwestowanie w nieruchomości opłacalne?

Przeczytaj także: Inwestowanie w ziemię może być opłacalne

Ogólnie można oszacować, że w Polsce w popularnych ośrodkach turystycznych rentowność najmu zawiera się w przedziale od 4 do 6% wartości nieruchomości rocznie. W Europie może natomiast wynosić od około 2-3% w Grecji do nawet 5%-6% w Bułgarii czy Hiszpanii.

Zakup wakacyjnego apartamentu wiąże się z koniecznością podjęcia ryzyka prowadzenia działalności hotelowej. Dlatego ważne jest, aby zarządzeniem nieruchomością zajmowała się wyspecjalizowana firma. Najlepiej, aby umowa zakupu gwarantowała stały dochód z najmu przez jak najdłuższy okres. Zdarza się, że takie umowy są podpisywane nawet na 20 lat.

Ryzyko inwestowania w mieszkania w budowie

Powyższe pomysły na inwestycje są długoterminowe. Minimalny horyzont, jaki wypadałoby w ich przypadku założyć to 5 lat, ale standardowo przyjmuje się okres 15-20 letni i dłuższy. Nie znaczy to jednak, że na rynku nieruchomości nie ma sposobów na inwestycje o krótszym okresie. Wiążą się one z wyższym ryzykiem, ale też potencjalnie wyższymi zyskami.

Przykładem może być nabycie lokalu na rynku pierwotnym, najlepiej tuż po tym, jak deweloper rozpocznie sprzedaż, w systemie 10/90. Polega on na tym, że 10% wartości wpłaca się przy podpisaniu umowy przedwstępnej, a 90% przy umowie ostatecznej. Inwestor nie podpisuje jednak umowy ostatecznej tylko dokonuje cesji swoich praw na innego nabywcę. W takiej sytuacji korzysta z efektu dźwigni finansowej. Może dużo zyskać, ale też dużo stracić.

Załóżmy dla przykładu, że podpisuje umowę przedwstępną na lokal o wartości 500 tys. zł wpłacając zadatek poziomie 50 tys. zł. Następnie cena nieruchomości rośnie do 550 tys. zł, czyli o 10%. Inwestor sprzedaje wtedy swój udział za 100 tys. zł, czyli realizuje stopę zwrotu na poziomie 100% brutto (dochód opodatkowany jest podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych). Gdyby jednak cena nieruchomości nie wzrosła i dodatkowo inwestor nie znalazłby nabywcy na swój udział, musiałby albo wpłacić brakujące 450 tys. zł i kupić mieszkanie, albo stracić wpłacony zadatek. Inwestowanie w mieszkania w budowie na powyższych zasadach mają więc sens w okresach boomu na rynku, bądź w okresach dużego dyskonta oferowanego przez deweloperów na początkowych etapach budowy.
Grunty rolne z potencjałem

Kolejnym rodzajem nieruchomości, w który Polacy coraz chętniej inwestują są grunty rolne. Zaangażowanie w taką inwestycję wiąże się ze znacznie mniejszymi kosztami niż np. utrzymanie mieszkania. Zgodnie z danymi GUS, przeciętna cena hektara gruntów rolnych w obrocie prywatnym wzrosła na przestrzeni ostatnich 5 lat o 115% do 18,1 tys. zł za ha. Eksperci zwracają jednak uwagę na malejącą dynamikę tego trendu, a nawet możliwość korekty cen. – Nie powinno to jednak dotyczyć obrzeży największych aglomeracji – ocenia Radosław Brodaczewski, doradca Home Broker ds. gruntów.

W przypadku inwestorów, którzy dysponują kapitałem pozwalającym na zakup dużego gruntu rolnego w odległości np. 30-40 km od Warszawy, o powierzchni kilku hektarów (wydatek rzędu kilkuset tysięcy złotych), istnieje szansa zrealizowania zysku w horyzoncie 5-10 lat. Jest to możliwe dzięki sprzedaży innym inwestorom mniejszych działek rolnych w zaawansowanym stadium przekwalifikowania w budowlane. Kolejna okazja zrealizowania zysku pojawia się w momencie ostatecznego przekształcenia ziemi w grunt budowlany, co może potrwać kolejnych 5 lat.

Wzrost wartości nieruchomości rolnej może być też konsekwencją budowy infrastruktury np. dróg, obwodnic, mostów. Dlatego bardzo pomocne w wyborze terenów jest śledzenie planowanych inwestycji drogowych. W ostatnich latach były liczne możliwości zrealizowania nawet kilkuset procentowych zysków z inwestycji w grunty rolne w okolicach Warszawy.