Czy możliwe jest inwestowanie w nieruchomości bez pieniędzy? Ekspert, Dawid Worach, wyjaśnia.

Przeczytaj także: 7 sposobów na to jak zostać milionerem

Prawda jest taka, że problem wcale nie leży w pieniądzach. Problem leży w sposobie myślenia.

Większość osób patrzy na nieruchomości jak na coś, z czym można działać, dopiero wtedy, gdy uzbiera się odpowiedni kapitał. Najpierw oszczędzanie, potem kredyt, potem zakup. Taki klasyczny schemat, który każdy zna. Tyle że ten schemat nie jest jedyną drogą. To tylko najprostsza droga, najbardziej oczywista, ale wcale nie najbardziej efektywna.

W rzeczywistości nieruchomości to nie jest biznes pieniędzy. To jest biznes okazji, decyzji i umiejętności. Pieniądze są tylko jednym z elementów układanki, a nie jej fundamentem.

Flipowanie – czym to się je?

Weźmy na tapetę flipping. Wiele osób myśli, że żeby zrobić flipa, trzeba mieć kilkaset tysięcy złotych na koncie. Tymczasem w praktyce zarabia się nie na posiadaniu nieruchomości, tylko na znalezieniu dobrej okazji. Jeżeli ktoś potrafi znaleźć mieszkanie wyraźnie poniżej wartości rynkowej, to już w tym momencie stworzył wartość. I ta wartość ma swoją cenę.

W takim scenariuszu nie jest konieczne, by samemu kupować nieruchomość za gotówkę. Można zabezpieczyć transakcję umową, a następnie znaleźć osobę, która będzie chciała ją kupić drożej. Różnica między jedną a drugą ceną staje się wynagrodzeniem za znalezienie okazji i przeprowadzenie procesu. To jest czysty handel, tylko zamiast towaru fizycznego handluje się dostępem do dobrej nieruchomości.

W praktyce bardzo często można pójść jeszcze krok dalej i tak ułożyć transakcję, żeby ograniczyć potrzebę posiadania kapitału niemal do zera. Jednym z rozwiązań jest wynegocjowanie dłuższego terminu płatności. Jeżeli jesteś w stanie przekonać właściciela, że doprowadzisz temat do końca, możesz uzyskać czas, w którym znajdziesz kupca końcowego albo zorganizujesz finansowanie.

Jeszcze ciekawszym modelem jest współpraca oparta na podziale zysku. Właściciel mówi, ile chce otrzymać za swoją nieruchomość, a Ty dostajesz przestrzeń do działania. Możesz odświeżyć mieszkanie, poprawić jego wygląd, zrobić profesjonalne zdjęcia, zastosować home staging i wprowadzić je na rynek w zupełnie innej formie. Jeżeli uda się sprzedać je drożej, nadwyżka dzielona jest między strony. Właściciel dostaje swoją kwotę, Ty zarabiasz na wartości, którą stworzyłeś.

Zarabianie na najmie – fakty i mity

Podobnie wygląda temat najmu, który dla wielu osób jest jeszcze bardziej zaskakujący. Intuicyjnie wydaje się, że żeby wynajmować, trzeba być właścicielem mieszkania. W praktyce nie zawsze tak jest.

Jednym z modeli jest podnajem. Wynajmujesz nieruchomość od właściciela na dłuższy okres, a następnie zmieniasz sposób jej wykorzystania. Możesz przearanżować mieszkanie, wydzielić pokoje, poprawić standard albo zmienić grupę docelową najemców. Właściciel otrzymuje stabilny czynsz, a Ty zarabiasz na różnicy między tym, co płacisz, a tym, co generuje nieruchomość po optymalizacji.

W tym modelu Twoją inwestycją nie jest gotówka, tylko pomysł i umiejętność zarządzania. Co ciekawe, wielu właścicieli wcale nie chce maksymalizować zysków. Zależy im na spokoju i przewidywalności. I właśnie to tworzy przestrzeń dla kogoś, kto potrafi zrobić z tej samej nieruchomości lepiej działający biznes.

Jeszcze bardziej skalowalnym podejściem jest zarządzanie najmem. Na rynku jest ogromna liczba osób, które posiadają nieruchomości, ale nie mają czasu ani chęci, żeby się nimi zajmować. Nie chcą odbierać telefonów od najemców, rozwiązywać problemów, pilnować płatności czy organizować sprzątania.

W takiej sytuacji możesz wejść w rolę operatora. Przejmujesz zarządzanie nieruchomością i odpowiadasz za cały proces. W zamian otrzymujesz wynagrodzenie, najczęściej w formie procentu od przychodu albo stałej opłaty. To biznes, który można skalować bez ograniczeń wynikających z własnego kapitału, bo opiera się na kompetencjach, a nie na pieniądzach.

Wykorzystaj okazję a nie kapitał

W tym miejscu pojawia się kluczowy element całej układanki, czyli finansowanie. Jednym z największych mitów jest przekonanie, że trzeba działać wyłącznie na własnych pieniądzach. Tymczasem kapitał na rynku istnieje w ogromnych ilościach. Są ludzie, którzy mają środki, ale nie mają czasu, wiedzy albo odwagi, żeby samodzielnie inwestować.

Jeżeli potrafisz znaleźć dobrą okazję i jasno pokazać, na czym polega potencjał zarobku, pieniądze przestają być problemem. W takim układzie jedna strona wnosi kapitał, a druga wnosi wiedzę, zaangażowanie i odpowiedzialność za wynik. To naturalny model współpracy w biznesie.

Negocjacje kluczem do sukcesu

Ogromną rolę odgrywają również negocjacje. To właśnie w tym momencie powstaje realny zysk. Umiejętność rozmowy, wyczucia sytuacji i doprowadzenia do korzystnych warunków potrafi zastąpić gotówkę. Jeżeli ktoś potrafi kupić taniej, uzyskać lepsze warunki albo odpowiednio ułożyć transakcję, to tworzy wartość, zanim jeszcze pojawią się jakiekolwiek pieniądze.

„Czy mnie na to stać?” vs. „Jak mogę to zrobić?”

Nie oznacza to jednak, że jest to droga łatwa. Brak kapitału nie zwalnia z odpowiedzialności. Wręcz przeciwnie, wymaga większej wiedzy, większej uważności i większej determinacji. Trzeba rozumieć rynek, umieć analizować liczby i podejmować decyzje pod presją.

Ostatecznie wszystko sprowadza się do jednego wniosku. W nieruchomościach nie wygrywają ci, którzy mają najwięcej pieniędzy na starcie. Wygrywają ci, którzy potrafią dostrzec okazję, zrozumieć jej potencjał i doprowadzić temat do końca.

Pieniądze są efektem dobrze przeprowadzonego procesu, a nie jego warunkiem.

I w momencie, kiedy ktoś to naprawdę zrozumie, przestaje zadawać pytanie „czy mnie na to stać”, a zaczyna zadawać pytanie „jak mogę to zrobić”. Wtedy gra przestaje polegać na zbieraniu kapitału, a zaczyna polegać na tworzeniu wartości.

I to jest moment, w którym zaczyna się prawdziwe inwestowanie.