Kredyt nie wystarcza na budowę domu. Co robić?

Przeczytaj także: Kredyt na budowę domu czyli trochę inna hipoteka

Grunt to poprawny kosztorys

Takie problemy można wyeliminować na etapie składania wniosków kredytowych, ponieważ najważniejsze będzie rzetelne wypełnienie kosztorysu budowy/remontu na druku bankowym.

Jest to podstawowy dokument do określenia kosztów planowanych prac oraz harmonogramu ich wykonania. Na jego podstawie będziemy rozliczani z postępu wykonanych robót budowlanych i uruchomimy kolejne transze. Ważne, żeby do uzupełnienia tego dokumentu podejść z maksymalnie największą starannością i jego sporządzenie skonsultować z ekipą budowlaną, która będzie przeprowadzała wskazane prace, mówi Rafał Salach, manager produktu z sieci Gold Finance.

Na etapie wyboru wykonawców może okazać się złudne kierowanie się najniższą ceną usługi, bo wówczas mogą nas zaskoczyć dodatkowe koszty, które nie zostały ujęte w pierwotnej kwocie. Przy tworzeniu kosztorysu należy pamiętać o uwzględnieniu możliwych wzrostów cen materiałów i robocizny. Błędem jest również zaniżanie cen poszczególnych pozycji. Wręcz przeciwnie, warto od razu założyć wyższy standard wykończenia. W sytuacji wzrostu cen, pozwoli to nam na dokończenie budowy, a zrezygnujemy tylko z materiałów wyższej jakości. Kosztorys budowy/remontu uzupełniamy dzisiaj, przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac i najczęściej planujemy ich wykonanie w czasie do 24 miesięcy. Generuje to ryzyko zmiany cen we wskazanym okresie, których koszty oceniamy dzisiaj.

Kiedy zabraknie środków na budowę

W sytuacji gdy zabraknie nam środków w trakcie budowy, czy też dużego remontu, mamy do dyspozycji kilka rozwiązań w zależności od naszej sytuacji. Najprościej będzie sfinansować pozostałe prace z posiadanych nadwyżek finansowych. Z pomocą mogą nam przyjść członkowie rodziny, bądź przyjaciele od których będziemy mogli pożyczyć pieniądze. Jeżeli jednak nie chcemy prosić nikogo o pomoc, wówczas najszybszym rozwiązaniem będzie zawnioskowanie o kredyt gotówkowy.

Powinniśmy posiadać zdolność kredytową na kolejne zobowiązanie, ale koszt tak pozyskanego pieniądza będzie wyższy w porównaniu do kredytu hipotecznego zabezpieczonego na nieruchomości. Tańszym rozwiązaniem jest pozyskanie środków w formie pożyczki hipotecznej, albo kredytu hipotecznego, ale tutaj będziemy musieli dysponować inną nieruchomością, na której zabezpieczy się kredytodawca, tłumaczy Rafał Salach z Gold Finance.

Aneks umowy kredytowej z dodatkowymi formalnościami

Bardziej skomplikowanym rozwiązaniem, ale z pewnością tańszym, może okazać się próba aneksowania podpisanej już umowy kredytowej w celu uzyskania dodatkowych środków na dokończenie budowy/remontu. W zależności od banku będzie się to wiązało z dodatkowymi formalnościami. Bank będzie sprawdzał naszą zdolność kredytową i wyceniał nieruchomość.

Pamiętajmy, że poniesione nakłady nie zawsze przekładają się w stosunku 1 do 1 na wzrost wartości nieruchomości. Brak wskazanej proporcjonalności wydatków i wzrostu wartości nieruchomości powoduje problem niezachowania wymaganego poziomu wkładu własnego i LTV, czyli stosunku kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Ten problem nie będzie dotyczył finansowania remontu oraz budowy na działce, która została przez nas kupiona z własnych środków i jej wartość jest odpowiednio wysoka, mówi Rafał Salach z Gold Finance.

Nowy kredyt lub podwyższenie kwoty obecnego

Z racji tego, że procedury w każdym banku są różne, można także rozważyć scenariusz spłaty posiadanego kredytu hipotecznego poprzez zaciągnięcie nowego kredytu na spłatę obecnego zobowiązania z dodatkowym celem jakim będzie finansowanie dodatkowych kosztów dokończenia budowy/remontu.

Należy jednak sprawdzić w umowie kredytowej, czy za wcześniejszą spłatę posiadanego zobowiązania bank nie naliczy nam dodatkowej opłaty. Oczywiście w rozważanym scenariuszu zmienią się warunki kredytu i będą dostosowane do obecnych realiów rynkowych. Jest to kolejny element, który należy uwzględnić i porównać, mówi Rafał Salach z Gold Finance.

Na rynku mamy do dyspozycji bank, który pozwala na podwyższenie kwoty kredytu o 10% już na moment wnioskowania. Bank zbada naszą zdolność kredytową tak jakbyśmy zaciągali zobowiązanie wyższe o 10% od wnioskowanej kwoty kredytu. Nie będziemy musieli uruchamiać dodatkowych środków, ale jeżeli zaistnieje taka potrzeba to wówczas będziemy mogli w prosty sposób sięgnąć po czekające na nas pieniądze przygotowane przez bank.

Niedoszacowanie kosztów budowy lub remontu jest zagadnieniem szczególnie skomplikowanym, dlatego też warto porozmawiać o nim z ekspertem kredytowym, który omówi z nami dostępne rozwiązania powstałego problemu i pomoże wprowadzić je w życie. Będziemy mogli porównać koszty rozważanych scenariuszy i czas potrzebny do ich zrealizowania. Szczególnie śpieszyć będzie się osobom, które ponoszą koszty obecnego zamieszkania, a nie mogą się jeszcze przeprowadzić do docelowej nieruchomości.

Według danych z raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance za II kw. 2021 r. średnia wartość udzielanego kredytu w Warszawie wynosi 406 tys. zł. Wśród pięciu największych miast kwota ta wynosi średnio 310 tys. zł, a w pozostałych lokalizacjach 304 tys. zł.